공공임대 공급 SH도 타격 못 피하는 세제개편

장기공가 임대주택·非임대용 소유주택 과세

임대주택 적자 줄이려 낮춘 종부세, 다시 늘어

정부의 세제개편안에 따라 서울주택도시개발공사(SH)가 내는 종합부동산세가 2028년이면 현재의 배가 넘는 수준으로 늘어나는 것으로 확인됐다. 주택 보유의 부담을 강화하는 새로운 세제가 시행되면 공공임대주택의 공급자인 SH의 재무 부담 또한 커질 전망이다.

11일 SH에 따르면 세제개편 영향으로 SH가 부담하는 주택 종합부동산세액(농특세 포함)가 2028년부터 올해(약 22억원 추정, 연말 확정) 대비 26억5600만원 이상 증가할 것으로 추정됐다. 올해 대비 증가율은 123%다. 내년은 올해 대비 11억7700만원이 늘어 50%가 넘게 종부세가 늘어날 것으로 예측됐다.

이는 현재 법안이 확정되지 않은 상황에서 세제개편안에 포함된 ▷기본공제금액 : 9억원 → 4억원 감소 ▷공정시장가액비율 60% → 70% 증가와 함께 공시가격 및 과세대상이 현재와 동일하다는 가정에 의한 것이다. 통상적으로 공시지가는 우상향하는 만큼 향후 종부세의 실제 증가 폭은 더 높을 것으로 예상된다.

SH는 과거 수백억원에 달하는 종부세를 부담했지만 이로 인한 임대사업 적자가 커져 법령 개정을 통해 부담을 줄여왔다. 집값 급등기였던 2021년 SH의 종부세는 385억원으로 역대 최고치를 찍어 2022년은 임대료 수입 대비 보유세(종부세·재산세 등 합산) 비율이 44%까지 치솟았다. 이에 공공임대주택 사업의 지속가능성을 저해한다는 지적이 제기돼 2023년(공공주택사업자의 세율 하락 및 임대주택 부속토지 합산배제 신설), 2025년(임대주택 합산배제 요건 완화(가격, 면적)) 등 제도 개선이 이뤄지면서 SH의 종부세는 지난해 기준 22억원 수준으로 급감했다.

SH는 지난해 주택 총 1166호에 대한 종부세를 납부했다. 현재 SH가 보유한 공공임대주택은 대다수가 바뀐 법령(종부세법 시행령 제3조, 제4조)에 따라 합산배제 대상에 해당돼 과세표준에서 제외된다. 하지만 공공임대주택이더라도 2년 초과 장기공가는 과세 대상이다. 지난해의 경우 송파구 오금동 36-3 1개호, 동대문구 장안동 443-2 1개호 등 883호의 다가구·빌라 등 장기공가 임대주택이 종부세 부과 대상이었다. 임대주택 외 SH가 소유하고 있는 ▷반지하주택 매입 사업 ▷빈집정비사업 ▷개발사업에 의한 수용주택도 과세 대상에 포함된다.

그동안 제도 개선을 통해 세 부담을 낮춰 온 SH 입장에서는 이번 세제개편안으로 다시 고정 비용이 증가하게 된다. 그렇지 않아도 SH공사는 2022년 4018억원이었던 임대사업 적자가 보유 공공주택의 증가, 시세보다 낮은 임대료 등으로 지난해 4821억원까지 증가했다. 이는 임대주택 사업에서 매년 4000억원이 넘는 만성 적자를 겪고 있는 SH에게 장기적인 재무 부담으로 작용할 전망이다. 김희량 기자


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