거래는 말랐는데 신고가는 속출…전문가 “2022년 급락장과는 다르다” [부동산360]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 아파트 매매 거래가 급격히 줄어든 가운데 신고가 거래는 곳곳에서 이어지고 있다. 과거 서울 집값이 본격적인 조정 국면에 들어서기 전에도 거래량이 가격보다 먼저 감소했던 만큼 최근의 ‘거래절벽’이 향후 집값 변화를 알리는 신호가 될지 주목된다.

22일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울 아파트 매매 거래량은 현재 3340건으로 집계됐다. 전월 5841건보다 42.8% 감소한 수치다. 지난해 같은 달 4277건과 비교해도 21.9% 적다.

2020년 이후 8월 거래량만 놓고 보면 2022년 754건에 이어 두 번째로 적다. 올해 서울 아파트 거래량은 지난 4월 8662건, 5월 8986건까지 늘었지만 6월 5304건으로 감소한 뒤 7월 5841건, 8월 3340건으로 다시 급감했다. 지난 5월과 비교하면 석 달 만에 62.8% 줄었다.

거래 감소가 주목받는 것은 과거 가격 하락에 앞서 거래량이 먼저 줄어든 전례가 있기 때문이다. 서울 아파트 거래량은 2021년 8월 4058건에서 9월 2688건으로 줄어든 뒤 10월 2194건, 11월 1342건, 12월 1130건으로 감소했다. 2022년 들어 일시적으로 거래량이 반등한 달도 있었지만 전반적인 하락 흐름이 이어졌고 같은 해 10월에는 558건까지 떨어졌다.

가격은 시차를 두고 움직였다. 거래절벽이 이미 시작된 뒤에도 서울 아파트 평균 거래금액은 높은 수준을 유지해 2022년 4월 11억4751만원까지 올랐다. 그러나 이후 하락하면서 같은 해 8월에는 7억8551만원까지 낮아졌다. 넉 달 사이 평균 거래금액이 약 3억6200만원(31.5%) 줄었다.

현재까지 가격은 당시와 다른 모습을 보이고 있다. 거래가 크게 줄었지만 오히려 역대 최고가 거래가 이어지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 마포구 현석동 ‘래미안웰스트림’ 114㎡(이하 전용면적)는 지난달 24일 29억4000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리7단지’ 114㎡도 지난달 5일 24억원에 거래되며 신고가를 썼다.

신고가 거래는 서울 외곽으로도 확산하고 있다. 노원구 상계동 ‘상계주공3단지’ 84㎡는 지난달 9일 12억원에 거래되며 처음으로 12억원 선을 넘어섰다.

시장에서는 상승장이 장기간 이어진 뒤 핵심지역의 가격 상승세가 외곽과 중소형 면적으로 확산하는지를 시장 과열 여부를 판단하는 지표 중 하나로 보기도 한다. 또 향후 주택가격 방향을 가늠하는 지표로 매매수급지수와 매물량, 경매 물건과 낙찰가율, 청약시장 분위기, 금리와 대출 여건 등을 살핀다.

전문가들은 이같은 지표들을 감안할 때 최근의 거래량 감소만으로 2022년과 같은 급격한 가격 조정이 재현될 것으로 판단하기는 어렵다고 지적한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “9월 이후 늘어날 임차 수요가 매매 수요로 전환되는 등 주택 수요가 견조한 만큼 현재 시장은 급격한 가격 하락이 나타났던 2022년과는 양상이 다를 수 있다”고 설명했다.

한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 112.5로 2주 전보다 1.4포인트 낮아져 3주 연속 하락했다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 높을수록 시장에서 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 의미다.

최근 매수심리가 다소 둔화하고 있지만 지수는 여전히 100을 크게 웃돌고 있다. 거래량이 줄었다고 해서 아직 서울 전반이 매도 우위 시장으로 전환한 것은 아니라는 의미다.

이는 2021년 하반기 이후와 차이가 있다. 당시 서울 아파트 매매수급지수는 2021년 9월 첫째 주 107.2를 기록한 이후 8주 연속 하락해 11월 첫째 주 100.7까지 떨어졌다. 같은 달 15일 조사에서는 99.6을 기록하며 기준선인 100 아래로 내려갔다. 이후 하락세가 계속돼 2022년 10월 둘째 주에는 76.9까지 낮아졌다.

당시에는 금리 여건도 빠르게 악화했다. 한국은행이 2021년 8월부터 기준금리를 올리기 시작한 이후 금리 인상이 이어지면서 주택담보대출 이자 부담이 커졌고 대출 규제까지 맞물리며 매수 여력이 크게 위축됐다.

함 랩장은 “(급락장이 나타났던) 당시는 전국적인 집값 상승장이 이어지던 상황에서 금리 인상과 유동성 축소가 빠르게 진행되면서 시장 분위기가 급격하게 전환된 측면이 있다”고 말했다.

그러면서 “하지만 올해 들어 아파트 경매 물건이 크게 늘어난 것은 눈여겨 볼 부분으로 경매 물건의 증감 역시 향후 집값 흐름을 가늠할 수 있는 선행지표 가운데 하나인 만큼 추이를 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다.

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