‘열 중 넷은 외지인이 산다’ 지방 아파트...뒷북 규제 나오나

[헤럴드경제=성연진 기자] # 강남구에 사는 40대 A씨는 동네 친구들이 진주나 울산 등지로 임장을 다니는 후기를 듣고 있다. 수천만원만 있어도 아파트 등기에 이름을 올리는 지방 갭투자는 불과 몇달 새 불이 붙었다.

규제에서 쏙 빠진 지역으로 원정 투자가 이뤄지면서, 해당 지역 집값이 들썩이고 있다. 이에 따라 정부가 예고한 다음 규제가 값 오른 지역의 조정지역 지정이 될 것이란 전망도 시장 안팎에서 돌고 있다. 그러나 이미 오를대로 오른 뒤라 이번에도 뒷북 정책에 그칠 것이란 의견도 나오고 있다.

집값의 20% 있으면 매수 가능

전세를 끼고 차액만으로 매매하는 ‘갭투자’는 통상 전세가율이 높은 지역에서 나타난다. KB국민은행 리브온에 따르면 지난달 전국 아파트의 전세가율은 69%, 서울 지역은 54.8% 수준이다. 반면 강원(80.9%), 충북(80.2%), 경북(80.7%) 등 전세가 비중이 아파트 매매가의 80%를 넘는 지역도 있다. 지방에서 아파트 값이 많이 오른 곳으로 언급되는 대전 동구(72.2%)이나 울산 동구(73.2%)도 갭이 적은 편이다.

소득은 오르지 않지만, 저금리에 대출까지 더한 시중 유동성은 늘어나면서 돈은 갭 투자가 가능하고 규제 적용이 되지 않는 지역으로 흐르고 있다.

온라인 부동산 모임에서도 호재가 있는 지방 임장기나 투자기를 심심찮게 볼 수 있다. 불과 두어달전만해도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따라, 아파트값이 하락할 것이라는 예상이 나오던 것과 대조적이다.

이른바 원정 투자는 숫자로도 입증된다. 지난달 초 방사광가속기 유치로 부동산 시장이 활기를 띄고 있는 청주는 아파트 매매 거래의 외지인 비중이 확 늘었다. 1월(32.6%)에서 2월(35.3%), 3월(33.0%)이었는데 4월엔 40.3%가 타 지역 수요다. 이렇게 외부 자금까지 들어오다보니 가격 오름세가 가파를 수밖에 없다.

호암저수지 옆 오창읍 한신 더휴 센트럴파크 84.9㎡(이하 전용면적)는 연초 3억원에 팔렸는데 이달에는 두건이나 5억3000만원, 5억4200만원 등 반년 새 2억원 이상 더 오른 값에 계약했다.

경매 시장에서도 오송읍 모아미래도아파트 85㎡ 한 채에 78명이나 응찰에 나섰다. 낙찰가는 감정가(2억5100만원)의 120%에 달하는 3억157만원이었다.

이에 따라 규제만으로 유동성이 올리는 집값을 잡기엔 한계가 있다는 분석이 많다. 규제지역을 하나, 둘 지정해 시장 안정화를 추구하려다 해당 자금이 오히려 지방으로 흘러가 현지 실수요자가 피해를 안는 악순환이 이어지고 있기 때문이다.

교통이나 개발 호재가 있는 곳은 실제 수천만원이 우스울 정도로 상승세를 나타낸다. 경상남도 진주혁신도시에 올 하반기 입주하는 중흥 S클래스더퍼스트는 분양권 프리미엄만 7000~8000만원이 붙었다.

업계 관계자들은 ‘뒷북 규제’의 한계를 이야기한다. 익명을 요구한 전문가는 “스마트폰으로 실시간으로 정보를 주고받는 요즘 3040세대를 타겟으로 정부가 정책을 일괄적으로 빠르게 내놓지 않으면 투자세력에게 질 수 밖에 없다”고 말했다.