“임대차법 개정 수개월만에 전세난 안정?”…1기 신도시 때와 3기는 다르다[부동산360]

[헤럴드경제=민상식 기자] 지난 7월 말 시행된 임대차2법(전‧월세상한제, 계약갱신청구권)이 기폭제가 된 전세난이 3기 신도시 공급 지연 등 영향으로 내년 이후까지 길어질 수 있다는 관측이 제기된다.

정부는 30년 전인 1989년 주택임대차보호법 개정 때 1기 신도시 공급 등으로 수개월만에 전세 시장이 안정을 찾은 점을 거론하며, 전세시장이 곧 안정세에 접어들 것이라고 여러 차례 언급한 바 있다.

그러나 1990년대 초반부터 1기 신도시(일산·분당·중동·평촌·산본) 물량이 쏟아진 것과 달리 3기 신도시 입주는 당초 정부가 목표로 한 2025년에서 수 년간 지연될 가능성이 크다는 분석이다.

24일 국토교통부 등에 따르면 정부는 11·19 전세 대책을 내놓은 이후 당초 전세난이 수개월 후 안정을 찾을 것이란 전망에서 임대차 시장 불안이 더욱 길어질 수 있다고 입장을 바꿨다.

김현미 국토부 장관은 지난 9월 11일 국회 국토교통위원회 전체회의에서는 1989년 주택임대차보호법 개정 사례를 들어 “당시 4~5개월 정도 임대 가격이 상승하는 등 시장 혼란이 있었다”며 “몇 개월 후 전세가격이 안정을 찾을 것이라고 생각한다”고 언급했다.

하지만 김 장관은 지난 9일 서울 여의도 국회에서 열린 예산결산특별위원회 전체회의에서는 당장 내년 공급 절벽이 불가피하단 우려에 대해 부인하지 못했다. 김 장관은 최악의 전세난 등에 대해 “지금 어려운 점에 대해서 송구스럽게 생각하고, 조금만 기다리면 3기 신도시를 비롯해 공공택지 물량 128만호가 공급될 것”이라고 강조했다.

하지만 전세난 안정에 결정적인 역할을 할 3기 신도시 공급이 늦춰질 수 있다는 점을 고려해 전세난이 더욱 길어질 수 있다는 우려의 시각도 있다.

1990년 당시에는 1기 신도시 입주 매물이 쏟아져 나온 것이 전세난 안정에 큰 역할을 했다. 1989년 폭등하는 집값을 안정시키기 위해 추진된 1기 신도시는 분당이 1991년 9월에 첫 입주를 했다. 이어 일산·산본·평촌 등 다른 1기 신도시도 1992년에 입주를 시작해 총 29만2000가구가 공급됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “당시 전국 주택이 700만 가구 정도였던 상황이었는데 일산과 분당 등 1기 신도시가 공급되면서 그 파급 효과가 상당했다”고 설명했다.

KB국민은행 자료에 따르면, 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입된 1990년 당시 서울 아파트 전세가격 변동률은 1990년 1~4월 20% 넘게 뛰었다가 5월부터 하락 전환했다.

3기 신도시의 경우에는 당초 정부가 목표로 한 2025년 입주가 쉽지 않을 전망이다. 당장 토지보상부터 갈등 소지가 있다. 다음달 토지보상 협의에 들어갈 하남 교산지구는 유적이 발견되거나 인근 지자체·주민들과의 갈등으로 개발사업 과정이 지연될 가능성이 있다. 역사학계에 따르면 하남 교산지구는 문화 유적이 밀집한 문화재의 보고로 알려져 있다.

지난 2009~2010년 보금자리 주택 사전청약 당시에도 토지보상 지연으로 본청약이 3년 이상 늦어져 상당수 사람들이 청약을 포기한 바 있다.

내년 3기 신도시의 사전 청약을 시행하더라도 바로 이사를 하는 것은 아니기 때문에 시장 안정에 한계가 있다는 지적이다. 2012년 사전 청약을 받은 하남 감일지구(B1블록)는 7년이 지난 지난해에야 본청약이 진행됐다.

이창무 한앙대 도시공학과 교수는 “정부가 기존 주택에 대한 매수세를 안정시키기 위해 사전청약을 시행하려는 것이지만 정권 말기가 되면 추진력이 떨어지는 등 불확실성이 크다”면서 “문화재 발견에 따른 공사 지연 등이 종종 있는데, 초기 계획한대로 공급이 이뤄지는 경우는 거의 없다”고 말했다.

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