1·2차보다 떨어지는 입지…“서울 주택 수요 흡수 효과 없어” [부동산360]

[헤럴드경제=박일한·민상식 기자] 2·4부동산대책(공공주도 3080+대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안)에서 약속한 25만여가구의 신규 공공택지 주택 공급계획이 우여곡절 끝에 모두 발표됐다. 관심이 쏠렸던 수도권 3차 발표지구로 의왕·군포·안산, 화성 진안 등에 12만호가 새로 지정됐는데 기존 3기 신도시에 비해 입지는 다소 떨어진다는 평가를 받는다. 서울 접근성이 좋아 그동안 유력한 후보지로 거론됐던 하남 감북, 고양 화전 등은 LH(한국토지주택공사) 직원 신도시 투기 사건을 거치며 모두 대상에서 제외됐다. 공급시기도 2026년 이후여서 당장 주택시장 공급 부족을 해결하긴 어려울 것이란 전망이다.

▶14만 신규 공공택지 추가 확정=국토부가 이번에 발표한 ‘3차 신규 공공택지 추진계획’은 2·4대책 후속 대책이다. 정부는 2·4대책을 통해 2025년까지 대도시권에 83만6000호(수도권 61만6000호)의 주택 공급부지를 확보하겠다고 약속했는데 그중 가장 많은 물량이 25만호(수도권 18만호)를 계획한 신규 공공택지 물량이다.

지난 2월 1차로 광명·시흥(7만호)과 부산 대저(1만8000호), 광주 산정(1만3000호)을 발표한 직후 광명·시흥에서 LH 직원들의 투기 의혹 사건이 터지면서 신규 공공택지 추진계획 발표가 지연됐다. 4월 2차로 울산 선바위(1만5000호)와 대전 상서(3000호)를 지정했으나 LH 직원과 공무원 투기조사가 본격화하면서 수도권의 신규 공공택지는 포함하지 않았다.

정부는 기존 발표한 5곳(11만9000호)과 이번에 3차 발표 물량인 10곳(14만호)을 더해 총 25만9000호 신규 공공택지 공급 대상이 모두 확정됐다고 밝혔다. 원래 계획보다 추가로 선정된 9000호는 태릉골프장 부지 공급 물량 축소, 주택시장 상황 등을 고려한 것이다.

정부는 이번에 수도권에 신도시급을 포함한 7곳 12만호를 새로 지정했다. 분당신도시(10만가구) 이상 규모다. 330만㎡ 이상 신도시급으로 의왕·군포·안산(4만1000호)과 화성 진안(2만9000가구)이 선정됐다. 110만㎡ 이상 중규모 택지지구로 인천 구월2(1만1000호), 화성 봉담3(1만7000호)과 100만㎡ 미만인 소규모 택지로 남양주 진건(7000호), 양주 장흥(6000호), 구리 교문(2000호)이 각각 새로 지정됐다.

지방권은 소규모 택지로 대전 죽동2(7000호), 세종 조치원(7000호), 세종 연기(6000호) 등 3곳 2만호가 신규 공공택지 물량으로 정해졌다.

▶3기 신도시보다 외곽=3차 신규 택지의 입지는 기존 3기 신도시 6곳보다 떨어진다는 평가를 받는다. 서울 경계에서 평균 1.3㎞ 거리에 지정한 3기 신도시와 비교하면 서울과 많이 멀다. 예컨대 586만㎡ 크기 신도시인 의왕·군포·안산은 서울시 경계에서 약 12㎞ 남쪽에 있다. 화성 진안신도시는 의왕·군포·안산보다 남쪽으로 더 외곽이다. 중규모 택지인 화성 봉담3 역시 화성 진안과 비슷한 거리로, 서울 접근성이 좋지 않다.

그나마 소규모 택지인 남양주 진건과 구리 교문, 양주 장흥이 3기 신도시 수준으로 서울과 가깝지만 총 공급 규모는 1만5000호에 불과하다.

지난 2월 말 1차 신규 택지 발표 때 선정된 광명·시흥신도시(1271만㎡)는 서울시 경계에서 1㎞ 거리다. 정부는 “광명·시흥신도시는 서울 여의도에서 12㎞ 거리, 서울시 경계에선 1㎞로, 서울 주택 수요 흡수가 가능하다”고 설명했다.

3기 신도시보다 외곽인 3차 신규 택지 입지를 놓고 서울 수요를 흡수하기는 어려울 것이란 평가가 나온다. 부동산업계 한 전문가는 “당장 3기 신도시 등 입지 좋은 곳에 대규모 공급계획이 있는데 아무래도 반응이 떨어지지 않겠냐”고 반문했다.

▶태릉 교통대책 없어 집단 반발 우려=태릉골프장(CC) 공급계획을 1만호에서 6800호로 축소한 후 지정한 대체지로 남양주 진건과 구리 교문이 선정됐다. 국토부 관계자는 “구리 교문과 남양주 진건은 태릉지구와 3~4㎞ 거리에 있어, 서울 동북권 주택 수요를 흡수할 수 있다”면서 “태릉지구의 주택 공급 물량 조정을 보완할 수 있을 것”이라고 했다.

문제는 지역주민의 최대 관심인 교통혼잡 해소 방안이 제시되지 않았다는 것이다. 이 지역은 현재 갈매와 별내지구 등 택지개발사업으로 교통난이 심화하고 있는데 구리 교문·남양주 진건 개발까지 더해지면 이 일대 교통 문제가 더 심각해질 것이란 게 지역주민의 목소리다.

정부는 내년 초 이 지역의 광역교통 개선대책을 확정할 계획이다. 그러나 도시철도계획이 제시되지 않으면 주민·지자체 반발에 따라 구리 교문·남양주 진건 개발 추진이 난항을 겪을 것이란 게 전문가들의 예상이다.

▶2026년 첫 분양…당장 효과는 미미=이번에 발표한 택지지구 공급 물량의 공급시기는 2026년 이후다. 앞서 발표한 1, 2차 지구 분양계획(2025년 이후)보다 1년 이상 뒤부터 공급한다.

내년 하반기 지구 지정을 완료하고 2024년 지구계획 등을 거친다는 게 목표다. 공급 후 입주까지 2~3년이 걸리는 걸 고려하면 주택이 지어져 시장에 공급되는 효과는 2028년 이후에나 나타날 것으로 예상된다.

한 부동산전문가는 “아무리 일러도 5년 이후 분양하는 공공택지 공급계획이 현재 주택 공급 부족 문제를 해소하긴 역부족일 것”이라고 말했다.