지난달 둔촌동서 생애 첫 집 2000명? 알고보니 ‘이 단지’ 때문이었다 [부동산360]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 지연됐던 올림픽파크포레온의 소유권이전등기가 한꺼번에 처리되면서 서울 강동구 둔촌동의 생애최초 주택 매수 통계에 이례적인 착시가 발생했다. 실제 최근 한 달 사이 신규 매수가 급증한 것이 아니라 과거 분양·매매 계약분이 뒤늦게 등기에 반영되면서 생애최초 매수자 수가 크게 늘어난 것이다.

29일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 8월 둔촌동에서 생애 처음 집합건물을 매수해 소유권이전등기를 마친 사람은 총 2184명으로 집계됐다. 그 중 젊은 연령층의 비중도 높았다. 20~49세 가운데 생애최초 집합건물 매수자로 등기를 마친 사람은 여성 937명, 남성 895명으로 총 1832명이었다. 전체의 약 84%에 해당한다.

다만 이를 지난달 둔촌동에서 2000명이 넘는 무주택자가 새로 주택을 매수한 것으로 해석하기는 어렵다. 등기정보광장의 관련 통계는 해당 기간 접수된 등기 신청 가운데 소유권이전(매매) 등기가 완료된 것을 기준으로 집계한다. 실제 매매계약 시점과 등기 완료 시점 사이에 상당한 차이가 발생할 수 있다는 의미다. 등기정보광장 통계는 등기 완료일을 기준으로 이전에 소유자로 등기된 기록이 없던 집합건물 매수자를 생애최초 매수자로 분류한다.

이번 둔촌동 통계에는 올림픽파크포레온의 소유권이전등기가 대거 반영된 것으로 보인다. 올림픽파크포레온은 2024년 11월 입주를 시작했지만 재건축 사업의 이전고시와 보존등기가 늦어지면서 입주 이후에도 상당 기간 수분양자와 조합원 명의로 소유권 등기를 마칠 수 없었다.

올림픽파크포레온 재건축 사업을 추진한 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합은 지난 3월 25일 이전고시를 완료한 데 이어 5월 14일 보존등기를 접수했다. 보존등기는 새로 지어진 집합건물의 등기부를 처음 만드는 절차로, 이 절차가 완료돼야 수분양자 등을 대상으로 한 소유권이전등기가 가능하다.

소유권이전등기도 현재 마무리 단계에 접어들었다. 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합 관계자는 “조합원 약 5900명의 소유권이전등기는 완료된 상태이고 일반분양자와 매수자들의 소유권이전등기는 계속 진행되고 있다”며 “법무사를 통하거나 개인이 직접 진행하는 등기를 포함해 오는 10월 10일까지 모든 등기가 완료될 예정”이라고 말했다.

그동안 각종 시세 통계에서 제대로 포착되지 않았던 올림픽파크포레온의 가격도 본격적으로 집계되기 시작했다. KB부동산은 소유권이전등기가 본격화한 지난 8월 말부터 올림픽파크포레온의 매매 시세를 제공하고 있다.

KB부동산에 따르면 올림픽파크포레온 59㎡(이하 전용면적)의 매매시세는 25억5000만원, 84㎡는 30억원이다. 2024년 말 입주 이후 약 1년 10개월 만에 1만2000가구 규모 단지의 KB시세가 형성된 셈이다.

KB시세가 형성되면서 금융기관의 주택담보대출 시가 판단에도 활용될 수 있게 됐다. 현재 수도권·규제지역에서 주택구입 목적으로 받는 주택담보대출의 최대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과는 2억원이다. 금융권은 주택가격을 판단할 때 KB부동산시세 일반평균가 등 공신력 있는 기관의 평가자료를 활용한다.

이에 따라 앞으로 KB시세가 25억원을 넘는 올림픽파크포레온 주택을 매수할 경우 해당 가격이 시가 판단에 적용되면 주택구입 목적 주담대 최대 한도는 2억원이 된다. 실제 대출 가능액은 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 등에 따라 더 줄어들 수 있다.

다만 올림픽파크포레온은 아직 KB국민은행의 ‘KB선도아파트50’에는 포함되지 않았다. KB선도아파트50은 전국 아파트 가운데 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 가격 흐름을 보여주는 지표다.

올림픽파크포레온은 1만2032가구로 국내 최대 규모 아파트 단지인 만큼 향후 전체 등기가 마무리되고 시세가 안정적으로 축적될 경우 KB선도아파트50의 구성에도 변화가 생길지 주목된다. 현재 시세총액 1위는 송파구 가락동 헬리오시티로, 올해 5월 기준 시세총액은 22조6100억원이다. 올림픽파크포레온은 헬리오시티보다 가구 수가 많은 데다 최근 KB시세도 높은 수준으로 형성된 만큼 향후 선도아파트50에 편입될 경우 시세총액 1위에 올라설 가능성이 높다.

올림픽파크포레온의 등기 완료는 향후 매매시장에도 영향을 줄 전망이다. 그동안 등기 전 거래 상당수는 조합원 입주권이나 분양권 등 권리 거래 형태였지만, 소유권이전등기를 마친 주택은 이후 거래부터 일반 아파트 매매로 이뤄질 수 있기 때문이다.

다만 일반분양분 가운데 분양가상한제에 따른 실거주 의무가 남아 있는 주택은 별도 제한을 받는다. 소유권이전등기가 완료됐다고 해서 모든 일반분양 물량을 즉시 자유롭게 매도할 수 있는 것은 아니라는 의미다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올림픽파크포레온은 투자 가치와 실거주 여건을 동시에 갖춘 초대형 신축 단지인 만큼 강동권 신축 시장의 이정표 역할을 하며 주변 매매가와 전월세 가격까지 전반적으로 영향을 줄 가능성이 있다”고 말했다.

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