“옆 단지 11억인데, 여긴 신축인데 3억” 고덕강일 등 부담가능주택 청약 시작 [부동산360]

[헤럴드경제=김희량 기자] 3억원대 분양가로 서울 강동구에 내 집 마련을 할 수 있는 고덕강일3단지를 비롯한 부담가능주택들이 내달 청약을 진행한다. 전세난 속 저렴한 분양가에 주거 안정을 얻을 수 있다는 장점이 있지만 전매제한 등이 적용돼 청약 전 주의가 요구된다.

27일 서울주택도시개발공사(SH)에 따르면 오는 11월 2~3일 특별공급을 시작으로 고덕강일 3단지 토지임대부 주택이 분양에 나선다. 신청 대상은 수도권(서울·경기·인천)에 사는 무주택 가구 구성원이다. 현재 특별공급(청년·신혼부부·생애최초·신생아 등) 566가구와 일반공급 147가구 물량이 배정돼 있으며 사전청약자의 포기 물량이 발생할 경우 일반공급 물량은 늘어날 예정이다.

토지는 공공이, 건물은 분양받은 사람이 각각 소유하는 토지임대부 분양주택인 만큼 시세 대비 저렴한 가격이 특징이다. 전용면적별 건물 분양가는 ▷49㎡ 2억8000만~3억2000만원 ▷59㎡ 3억4000만~3억9000만원이다. 단 매달 49㎡는 42만6000원, 59㎡는 51만1500원의 토지임대료를 내야 한다. 토지임대료 최대 60%까지 보증금으로 전환가능하다. 토지의 임대차기간은 40년이며 소유주 75%가 동의할 경우 40년 내 갱신이 가능하다.

특별공급(566가구) 물량 중 44%는 신생아 가구를 위해 배정됐다. 청년, 신혼부부, 생애최초는 각 106가구가 배정됐다. 분양자는 재당첨 제한 10년, 전매 제한 10년, 거주의무 5년을 지켜야 한다. SH 관계자는 “사전 청약 포기 물량은 11월 4일 홈페이지에 안내가 될 예정”이라며 “일반 공급 물량 등을 확인해 청약에 참고하시기 바란다”고 말했다.

고덕강일3단지의 분양가는 올해 3월 청약한 마곡 17단지 대비해 분양가는 소폭 올랐지만 월 토지 임대료는 상대적으로 저렴하다. 마곡 17단지는 당시 59㎡의 최고 분양가가 약 3억4300만원, 토지임대료는 66만원 수준이었다. 단 고덕강일3단지는 84㎡가 없다.

고덕강일3단지의 분양가는 주변 시세와 대비해서도 눈에 띄게 저렴하다. 실제 고덕강일3단지와 길 하나를 사이에 두고 있는 강동리버스트4단지의 59㎡의 실거래 시세는 11억원대로 가격이 3배 가까이 차이가 난다. 해당 분양가는 강동리버스트4단지의 같은 평수의 전세(7억원 전후)와 비교해도 절반 가격 수준이다. 이 같은 가격 경쟁력 때문에 앞서 청약했던 마곡 17단지는 특별공급이 약 70대 1, 일반공급이 125:1의 경쟁률을 기록했다.

전문가는 현 시점에서 고덕강일3단지의 당첨 가치가 2억원 이상으로 평가된다고 보고 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “토지에 대한 임대료를 내야 해 체감상 5억원짜리 장기전세에 산다고 접근하는 게 합리적”이라며 “현재는 주변 전세 시세 대비 20~30% 정도 저렴한 주거비로 장기거주할 수 있는 선택지이며 10년 후 매도할 때는 ‘당시 주변 전세 시세-분양가’가 예상 차익이 될 것으로 보인다”고 분석했다. 다만 전매제한 기간 내 불가피하게 매도할 경우는 SH에 매입을 신청해야 해 시세 차익을 온전히 누릴 수 없다.

이처럼 초기 주택 구입 부담을 낮춘 공공분양은 경기도에서도 이어진다. 내달 9일에는 경기주택도시공사(GH)가 광교신도시에 지분적립형 주택인 ‘광교 자연앤 센트레빌’ 청약을 진행할 예정이다. 전체 물량(600세대) 중 240세대(59㎡)는 입주자가 25% 지분으로 시작해 20년 동안 100%까지 지분을 취득할 수 있는 지분적립형 공공분양으로 공급된다.

일명 ‘적금주택’으로 불리는 방식으로 최초 지분을 취득하면 입주자와 GH가 공동소유자가 된다. 다만 GH 소유의 지분에 대해서는 임대료를 지불해야 한다. 해당 청약 또한 재당첨 제한 10년, 전매 제한 10년, 거주의무 5년가 적용될 전망이다. 박 대표는 “지분적립형은 지분을 단계적으로 취득한다는 점에서 아파트를 주택담보대출로 매입한 뒤 원리금을 상환하는 것과 비슷한 구조”라며 “장기간 저렴하게 실거주할 수 있는 부담가능주택인 만큼 두 단지 모두 많은 신청자가 예상된다”고 내다봤다.

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