“실거주 1주택 구입은 미룰 필요가 없다”…새해 ‘내 집 마련’ 전략은 [부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] #. 서울 동대문구 이문동의 한 아파트에서 전세로 사는 맞벌이 부부 J씨는 전세보증금을 포함한 현금 5억5000만원에 신용대출 등을 더해 살 수 있는 7~8억원대 아파트를 살펴보고 있다. 그는 10여년간의 전세살이를 끝내고 싶다는 생각이 굴뚝 같지만, ‘영끌’의 막차를 타는 것이 아닌가 하는 두려움도 크다.

수요자들의 ‘내 집 마련’ 고민은 새해에도 계속될 것으로 보인다. 대체로 업계 전문가들은 이에 대해 “미룰 필요가 없다”고 조언했다. 서울을 중심으로 아파트값이 오를 가능성이 크다는 관측은 이런 조언의 바탕이 됐다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “저금리로 인한 풍부한 유동성에 전세 불안, 경기 회복 기대감 등이 맞물리면서 새해에도 서울 아파트값이 1~3% 정도 상승할 것으로 본다”면서 “중장기 실거주 목적일 때, 주거 적합지역의 아파트 1주택 마련은 항상 추천한다”고 말했다. 임채우 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “입주 물량 감소에 양도소득세 중과제 시행으로 시장에 매물이 부족한 현상이 이어질 것”이라며 “향후 2년간 상승 가능성 커 내 집 마련은 빠를수록 좋다”고 봤다.

서울을 비롯한 수도권에서 9억원 이하 중저가단지의 강세는 계속될 것이라는 관측도 이어졌다. 규제지역에서 9억원이 넘는 아파트를 사면 대출여력이 줄어들기 때문에 이 금액은 실수요자에게 중요한 기준이 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울에서는 전셋값 상승이 계속되면서 중저가 단지가 몰린 지역의 ‘키 맞추기’ 현상이 예상된다”고 봤다. 김규정 소장은 “개발이나 토지보상 등의 이슈로 부동산 시장에 자금이 지속적으로 유입되고 있다”면서 “서울의 고가 아파트보다 가격 장벽이 낮은 경기지역의 실수요 거래가 늘어날 가능성도 크다”고 내다봤다.

대체로 상반기는 내 집 마련을 실행하기 적당한 시기로 평가됐다. 다주택자들이 양도세 중과세와 종합부동산세율 인상 적용을 피하기 위해 매물을 내놓을 수 있다는 점에서다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “2분기에는 다주택자가 내놓은 급매를 노릴 수 있을 것”이라고 했다. 단, 매물 증가량은 대기수요를 초과하는 수준은 아닐 것으로 예상됐다.

청약은 시기와 상관없이 유망한 내 집 마련 전략으로 꼽혔다. 민간택지 분양가상한제로 인해 상당한 시세차익이 예상된다는 점이 기대감을 키우고 있다. 새해부터는 3기 신도시 사전청약도 본격화한다. 함영진 랩장은 “분양가상한제 적용에 따라 가격 만족도가 높아졌다”면서 “3기 신도시 사전예약도 시작되는 만큼 자격만 된다면 좋은 전략이 될 수 있다”고 했다.

다만, 청약 경쟁이 과열되면서 당첨 자체가 ‘하늘의 별 따기’가 된 상황이다. 이런 측면에서 입주권을 받을 수 있는 재개발 등을 살펴야 한다는 시각도 있다. 정부의 공공재개발 확대 정책으로 관련 시장의 활성화가 기대되는 시점이기도 하다. 임채우 위원은 “청약 당첨이 쉽지 않다는 현실적인 면을 고려한 것”이라며 “재개발·재건축은 미래가치를 품고 있어 투자가치가 있으나, 시간에 대한 투자가 필요할 것”이라고 봤다.

상업용 부동산 중에서는 코로나19로 인해 평가절하된 매물을 노려볼 만 한다는 조언도 나왔다. 김규정 소장은 “상가, 리테일, 호텔, 오피스 등 코로나19로 침체한 상품의 투자성을 변별해야 할 시기”라면서 “장기적으로 투자성이 회복될 상품에 대한 전략적 투자를 검토할 수 있다”고 했다.

부동산 투자에 앞서 고려해야 할 점으로는 ▷코로나19 극복 여부 ▷전세시장 가격 불안 ▷금리 변화 ▷세금 정책 등이 꼽혔다.

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