“주택용이냐 업무용이냐?” 헷갈리는 주거용 오피스텔 덜컥 샀다간 세금폭탄 [부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 요즘 투자 목적으로 인기를 끌고 있는 주거용 오피스텔은 참 헷갈리는 존재다. 상황에 따라 주택으로 분류돼 취득세나 양도소득세 중과 대상이 되기도 하는데, 어떤 경우엔 업무용 시설로 보고 주택이라면 면제되는 부가가치세 과세 대상이 되기도 한다.

오피스텔은 ‘주거용’일 수도 ‘업무용’일 수도 있다. 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 한다. 주택으로 보느냐, 업무용 시설로 분류되느냐에 따라 세금은 달라진다. 투자목적으로 오피스텔을 사는 걸 염두에 둔다면 반드시 알아야할 헷갈리는 오피스텔 세제를 정리했다.

▶‘아파텔’은 주택 대우 받는 ‘준주택’= 일명 ‘아파텔’로 통하는 ‘주거용 오피스텔’은 주택법상 ‘준주택’으로 분류된다. 주택으로 대우받는 주거시설이란 이야기다. 주거용 오피스텔엔 씽크대, 침대 등 주거를 위한 내부 시설을 설치할 수 있다. 일부 바닥 난방도 허용된다. 주택임대사업 등록을 하면 세입자가 일반 주택에 이주한 것과 똑같이 전입신고를 할 수 있다. 주택으로 보는 것이다.

‘업무용 오피스텔’은 말 그대로 업무용이다. 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간이다. 업무용 오피스텔 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 한다. 업무용 오피스텔은 주택이 아니다.

건축법상 오피스텔로 허가 받은 건축물이지만 향후 주택도 될 수 있고, 업무용 시설도 될 수 있다는 이야기다. 사용을 어떻게 하느냐에 따라 세금이 달라지는 것이다.

오피스텔을 업무용으로 쓰면 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함하지 않는다. 1주택자가 업무용 오피스텔을 소유했다고 2주택자가 되지 않는다.

주거용 오피스텔도 원래 주택 수에 포함하지 않았는데, 작년 ‘7·10 대책’으로 상황이 달라졌다. 주거용 오피스텔을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 급등했고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘자, 정부가 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하는 규제를 한 것이다. 이 대책 이후 작년 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과한다. 이게 상황을 좀 복잡하게 만들었다.

▶사는 순서에 따라 취득세 달라져 주의해야= 일단 주거용 오피스텔은 주택으로 간주해 세금을 부과하기로 했지만, 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 달라 신경 써야 한다.

먼저 취득세는 경우의 수가 많다. 기본적으로 조정대상지역에서 1주택자가 주택을 사려면 취득세를 8% 내야 한다.(일시적 2주택자 제외) 2주택 이상을 가진 사람이 주택을 한 채 더 사려면 집값의 12%나 되는 취득세를 내야 한다. 1주택자가 서울에서 평균값 수준인 9억원짜리 집을 한 채 사려면 취득세만 7000만원이상을 내야하고, 2주택이상 보유자가 9억원 주택을 산다면 취득세만 1억원이상 내야 한다는 뜻이다.

그런데 주거용 오피스텔을 살 때 적용하는 취득세 기준은 다르다. 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다고 했지만, 취득세는 주택처럼 부과하지 않는다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일하다. 두 채, 세 채를 사도 마찬가지다.

조심해야하는 건 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때다. 이 때는 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내도록 했다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야한다. 오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12%나 중과한다. 주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것이다. 말하자면 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다는 이야기다.

따라서 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리하다. 무주택자라면 최초 주택을 살 때 적용받는 취득세(1.2~3%)는 오피스텔보다 훨씬 낮다. 오피스텔은 무주택자가 첫 번째로 사든, 다주택자가 여러번 사든 4.6% 세금을 낸다.

▶양도소득세 일반 주택과 동일하게 적용= 양도소득세 적용 기준은 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같다.

다주택자가 매매 차익이 많이 생기는 주택을 처분하려면 양도세를 많이 내야 한다. 주택보유수, 보유기간, 규제지역 여부 등에 따라 적용하는 세율이 다른데, 2주택자가 조정대상지역에서 1년 미만 보유한 주택을 팔 땐 매매 차익의 절반(50%)을 양도세로 내야 한다. 1년이상 2년 미만이면 40%를, 2년 이상은 6~42%의 양도세를 부과한다. 3주택 이상을 가진 사람이 주택을 팔 땐 조건에 따라 매매 차익의 60% 이상을 양도세로 낼 수도 있다.

주거용 오피스텔도 똑같이 취급한다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용된다. 최대 60% 이상 중과할 수 있다는 이야기다. 예컨대 3주택자가 1억원 매매차익이 난 5억원짜리 주거용 오피스텔을 1년안에 처분한다면 양도세와 처음 취득했을 때 취득세를 고려하면 실제 챙길 수 있는 돈은 1000만~2000만원 정도밖에 안될 수도 있다.

양도세 부과의 관해선 주택과 똑같이 적용되기 때문에 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주거용 오피스텔도 조정지역에선 2년 실거주 요건도 적용한다.

▶오피스텔 분양권은 주택 아냐= 청약시장은 또 완전히 다른 조건이 적용된다. 요즘 서울 도심이나 인기지역 역세권에서 분양하는 주거용 오피스텔에 사람이 수천명씩 몰리는 건 청약제도에선 주거용 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문이다. 그래서 청약통장이 없어도 청약할 수 있고, 거주지 제한 등도 적용받지 않고, 만 19세 이상이면 누구나 부담없이 청약 신청을 할 수 있다.

기존 주택이 있는 상황에서 오피스텔 분양권을 취득했다고 다주택자로 취급하지 않는다. 오피스텔은 분양을 받은 후, 실제 사용하기 전까지 용도(주거용·업무용)를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않는다. 당연히 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함하지 않는다. 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등을 걱정할 필요가 없다는 이야기다.

청약제도에선 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주거용 오피스텔 보유자가 새 아파트를 분양받을 때도 청약자격 등에서 제한을 받지 않는다. 한국부동산원 청약홈의 ‘청약제도안내’ 사항엔 오피스텔 관련, ‘아파트를 청약할 때 오피스텔 소유는 주택소유로 보지 않는다(주거용·업무용 포함)’고 명시해 놓았다. 오피스텔을 가지고 있다고 일반 아파트 청약에서 불이익을 당하지 않는다는 것이다.

그러니 직장과 가까운 도심에 주거용 오피스텔을 분양받아 살다가 향후 일반주택을 분양받아 살겠다고 계획하는 사람들이 많을 수밖에 없다. 도심 주거용 오피스텔은 수요가 많아 향후 매매차익도 기대할 수 있다.

▶여전히 아리송한 오피스텔 ‘논란 여전’= 주거용 오피스텔은 이처럼 매매시장에선 주택으로 간주하지만, 청약시장에선 주택이 아닌 것으로 분류한다. 취득세를 낼 때나, 양도세를 부과할 때 기준도 제각각이다. 위치가 애매한 만큼 논란도 계속 되고 있다.

지난달 19일 대법원에서 나온 판결은 오피스텔 관련 헷갈리는 법적용 현실이 그대로 드러났다. 주거용으로 분양된 소형 오피스텔은 주택이 아니라는 취지다.

건물주인 A씨는 2013년 14층 규모의 주상복합 건물을 지어 분양했다. 이중 소형 오피스텔 36실도 있었는데 부가가치세를 신고하지 않았다. 주거용으로 짓고 분양해 부가가치세가 면제 대상인 ‘85㎡ 이하 국민주택’이라고 판단했기 때문이다. 하지만 세무당국은 국민주택에 주거용 오피스텔은 포함되지 않는다며 A씨에게 부가가치세 4억5000만원을 부과했다. A씨는 즉각 소송을 냈다. 1심은 A씨가 패했다. 법적으로 오피스텔은 부가가치세 면세 대상인 85㎡ 이하 국민주택이 아니라는 취지에서다.

하지만 2심 판단은 달랐다. 주택법상 준주택에 포함되고 온돌 등을 설치해 주거용으로 쓰고 있는 주택이라고 봐야 하기 때문에 영업용 시설에 부과하는 부가가치세를 내라고 하는 건 부당하다고 판단했다. 과세 표준 계산은 형식보다는 실제 어떻게 사용되고 있는 지에 따라야 한다는 실질 과세 원칙을 적용했다. 건축물대장상 오피스텔이지만, 실제 주택으로 사용하고 있다면 법 취지에 따라 부가가치세를 면제받을 수 있다는 것이다.

그런데 이 판결은 대법원에서 또다시 뒤집혔다. 재판부는 부가가치세 면세 대상을 판단하는 기준은 건축물 공급 당시 건축물대장의 용도를 기준으로 판단해야 한다고 봤다. 공급 당시 건축물의 용도가 업무시설인 오피스텔이어서 부가가치세 면세 대상에서 제외된 이상 실제 주거 용도로 사용되고 있다고 해도 다르게 볼 수 없다는 판단이다. 법적용 현실에선 오피스텔이 아직 주택으로 간주하지 않는다는 것이다.

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