3주택자 집 팔면 시세차익 82.5%가 양도세 ‘징벌적 과세’ [갈팡질팡 부동산정책]

“재산세만 찔끔 내리고 보유세, 양도세는 폭탄”

지난 서울·부산 시장 보궐선거 전후 정부와 여당이 재조정한 부동산 정책이 뒤죽박죽 섞이면서 시장의 혼란을 부추기고 있다. 정부와 여당이 공시가격 6억원에서 9억원 사이 주택의 재산세율은 0.05%포인트 내린다고 했지만 당장 이달부터 양도소득세는 크게 늘어난다.

특히 임대사업자로 등록해 전·월세를 받았던 다주택자들의 세 부담이 급증한다. 종합부동산세 역시 세율이 오른다.

1일 부동산 업계에 따르면 세법 개정안 시행과 함께 이날부터 양도세 부담이 크게 늘어난다. 1년 미만 보유한 주택을 팔 경우 최고세율은 기존 40%에서 75%가 된다. 또 1년 이상 2년 미만 보유 주택을 팔 경우 적용되는 세율도 기존 6%~45%에서 60%로 대폭 상향된다.

다주택자의 양도세 부담은 더 커진다. 2주택자에 추가됐던 10%포인트의 세율이 20%포인트, 3주택자에게는 20%포인트에서 30%포인트로 올라간다. 서울 등에 3채를 가진 사람이 이날 이후 집을 팔 경우 75% 최고세율에, 10%의 지방소득세까지 더해 시세차익의 82.5%를 세금으로 내야하는 경우도 생기는 것이다. 그동안 냈던 재산세와 종합부동산세 등을 감안하면 사실상 차익 대부분을 세금으로 납부하는 셈이다.

실제 과거 서울에서 10억원에 구매한 아파트를 최근 20억원에 팔 경우 3주택 소유자였다면 차액 10억원 중 8억2500만원을 양도세로 내야만 한다.

1주택자의 양도세도 사실상 현행 수준을 유지할 전망이다.

정부와 여당은 1주택자의 경우 양도세 비과세 기준 금액을 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정하는 방안을 검토했지만, 부동산과 세금에 강경한 당 주류 세력의 반대로 사실상 무산됐다.

주택임대사업자가 의무 임대 기간이 지난 주택을 보유했을 땐, 6개월 안에 주택을 팔지 않으면 양도세중과를 그대로 적용한다. 이들이 가진 13만 가구의 주택을 6개월 내 팔지 않으면 세금을 물리겠다는 압박이다.

거래세인 양도세와 달리 보유세인 재산세는 다소 완화 움직임이 있다. 특히 주택 소유자라면 가격 상관 없이 대부분이 부과받는 재산세를 1차 감면 대상으로 움직이고 있다.

민주당은 기존 공시가 6억원이던 재산세 감면 상한선을 9억원으로 높이는 방안을 추진하고 있다. 현 정부들어 2배 가까이 집값이 오르면서 소위 ‘부자’뿐 아니라 ‘서민’들까지 증세에 놓인 결과 선거에서 조세저항에 부딛혔다는 정치적 분석에 따른 것이다.

1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택에 재산세율을 3년간 0.05%포인트씩 인하할 경우, 공시가격 6억~9억원 구간 공동주택 59만호가 혜택을 볼 것으로 예상된다.

종합부동산세는 각론에서는 이견이 크다. 민주당 부동산특위는 1가구1주택자에 대한 종부세 과세 기준을 현행 공시가격 9억원에서 12억원으로 조정하는 방안을 내놨다. 12억원은 지금 기준 상위 2%에 해당하는 금액으로 향후 부동산 가격 변화에 따라 유동적이다.

반면 정부는 현행 세율과 부과 기준을 유지하되, 3년 유예 기간을 새로 설정하거나, 장기 실거주 주택에 대한 공제를 하는 방안을 제안했다.

하지만 이 같은 조치가 늦어질 경우 종부세 부담은 오히려 증가한다. 이날 확정되는 종부세 부과 대상자들은 과세표준 구간별로 현재 0.5%~2.7%에서 0.6%~3.0%로 인상된 세율을 적용받는다. 다주택자의 경우 최고 6%까지로 부담이 더 커진다.

부동산 관련 대출은 빠른 시간 내 체감이 가능한 부분으로 꼽힌다. 현재 투기·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서는 50%, 그리고 무주택 세대주에게 여기에 10%포인트를 더해주고 있는 주택담보대출비율(LTV)을 10%포인트를 더 올려 최대 70%까지 넓힌다는 방침이다. 은행 문턱을 낮춰 20대~40대 무주택 서민들의 집 구매를 돕는다는 전략이다.

낮아진 은행 문턱의 대상도 보다 확대한다. 지금은 부부합산 소득이 8000만원인 무주택 세대주 기준을 1000만원 상향한다. 최정호 기자