윤석열 정부 출범… “재건축 머뭇거릴 이유 없어” [부동산360]

[헤럴드경제=유오상·이민경 기자] 새롭게 출범한 윤석열 대통령 행정부의 부동산 정책과 전망을 두고 부동산 전문가들은 “재건축 규제 완화를 통한 주택 공급이 시급하다”는 데 의견을 같이 했다. 지난 정부의 실책으로 평가받은 주택 공급에 대한 필요성을 재차 강조한 것으로, 출범 전 규제 완화에 대한 기대감 탓에 일부 수도권 지역의 부동산 가격이 큰 변동을 보인 데 대해서는 “일시적 현상으로, 일관된 주택 정책을 펼친다면 안정될 것”이라고 전망했다.

▶ 당분간 똘똘한 한 해 현상 불가피…서울 강세, 수도권 외곽 약세 양극화 두드러질 것= 전문가들은 당분간 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 이어질 것으로 전망했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “특히 서울 강남 지역에서 똘똘한 한 채 현상이 이어질 것이기에 당분간 주택 거래량이 크게 늘어나지는 않을 것”이라며 “당장 다주택자에 대한 양도세를 완화하면 강남으로 시선이 몰릴 것이다. 그런 가운데 신고가도 나타날 수 있다”고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “집주인은 규제 완화에 대한 기대감으로 당장 매물을 쉽게 내놓지 않고, 서울 지역의 올해 입주물량 역시 적어 단기적 상승이 있을 것”이라며 “단기적으로 서울 지역 아파트값은 강세를 보이고, 수도권 외곽은 약세를 보일 수 있다”라고 설명했다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 서울 외곽 지역을 중심으로 단기적 양극화 현상이 일어날 수 있다고 전망했다. 임 팀장은 “1기 신도시의 경우, 재건축에 대한 기대감 탓에 당분간 시장에서 추진 동력이 이어질 것이지만, 서울 외곽 지역은 세금 부담이 있기 때문에 단기적 하향 가능성이 있다”라며 “최근 다주택자들이 서울 외곽 주택을 처분하려는 움직임이 있다. 기반시설이 좋고 교통이 괜찮은 단지들은 강세가 이어지겠지만, 다른 외곽 단지의 경우에는 떨어질 수 있다”고 말했다.

반면, 윤석열 행정부 임기 초반 단기적 부동산 가격 변동에 큰 의미를 두지 않아야 한다는 의견도 있다. 김덕례 주택산업연구원 정책연구실장은 “이제 한국 부동산 시장은 변동성이 커진 ‘팻테일’ 분포를 따르고 있다. 팻테일 리스크가 커진 상황에서 단기적인 전망은 오히려 새 정부의 잘못된 의사결정으로 이어질 수 있다. 단기적 전망이 주요 화두가 돼서는 안 된다고 생각한다”고 지적했다.

▶재건축 규제 완화 필요…규제 완화 따른 변동성은 반드시 거쳐야할 관문= 전문가들은 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 비롯한 부동산 시장 불균형에 대한 새 정부의 해법으로 서울 내 재건축 규제 완화의 필요성을 강조했다. 고 대표는 “이미 토지거래허가구역으로 지정된 강남 압구정, 대치동 등에 대해 재건축을 머뭇거릴 이유가 없다”라며 “재건축을 통한 공급이 향후 가격 안정에 도움이 될 것이기에 빨리 추진해야 한다”고 주문했다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수 역시 “단기적으로 부동산 변동성이 커지며 시장 불안이 확대될 것으로 예상된다”라면서도 “그럼에도 부동산 시장 정상화를 위해서 불가피하게 거쳐야 할 관문이다. 재건축, 재개발 규제 완화를 통해 주택수급의 질적 부조화 해소가 시급한 상황”이라고 진단했다.

특별법 제정을 통한 규제 완화가 예상되는 1기 신도시에 대해서도 주택 공급 확대를 위해 규제 완화가 불가피하다는 의견이 강했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “용적률을 높여 1기 신도시 재건축 사업성과 주거 환경을 동시에 만족시키면서 주택 공급을 크게 늘릴 수 있다”고 긍정적으로 평가했다. 김철균 두리경제부동산연구소 대표 역시 “1기 신도시 재건축은 시일이 많이 걸릴 수밖에 없기 때문에 지금부터 속도를 내야 공급을 제때 할 수 있다”라며 “뿐만 아니라 현재 진행 중인 재건축 사업을 가로막는 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등에 대한 재검토도 필요하다”고 했다.

반면, 1기 신도시 재건축을 신중하게 접근해야 한다는 의견도 있다. 한문도 연세대 정경대학원 교수는 “1기 신도시는 30년 전에 계획된 도시로, 주택 공급을 늘리기 위해서는 기반 시설 역시 대폭 증설이 불가피하다”라며 “용적률을 더 높일 경우, 도시로서의 기능에 영향이 있을 수 있어 신중하게 접근해야 한다”고 조언했다.