윤석열 정부 부동산 정책도 대전환 예고…규제·세제 손 보고 공급 쏟아낸다 [부동산360]

[헤럴드경제=양영경 기자] 10일 개막한 윤석열 정부는 부동산 정책의 대대적인 방향 전환을 예고한 상태다. 지난 정부가 공급 대신 수요 억제에 초점을 맞췄다면, 새 정부는 과도한 규제와 비합리적인 세제를 손보는 동시에 공급을 확대하는 방식으로 부동산 시장을 정상화한다는 데 방점을 찍었다.

이를 위해 분양가상한제, 재건축부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 3대 규제를 완화해 도심 공급을 촉진하는 동시에 주택 250만호 공급을 위한 연도·지역별 로드맵을 발표한다는 계획이다. 1기 신도시는 특별법 제정을 통해 양질의 주택을 공급하기 위한 기반을 마련하고, 임대차3법과 공시가격 현실화 계획 등에 대해서도 개선방안을 찾는다.

▶공급으로 시장 안정…250만호 공급·재건축 규제 완화= 윤석열 정부는 지난 3일 공개한 ‘110대 국정과제’에서 “국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로 잡겠다”라고 약속했다. 문재인 정부의 최대 실정으로 꼽히는 부동산 정책의 대전환을 예고한 것이다. 이와 관련한 세부 국정과제로는 ▷주택공급 확대와 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현 ▷부동산 세제 정상화 ▷주택금융제도 개선 ▷주거복지 지원 등을 제시했다.

특히 윤 대통령이 대선 과정에서 ‘주택 250만호 공급’을 공약한 만큼 연도·지역별 세부 공급 방안이 담긴 로드맵 수립에 속도를 낼 것으로 예상된다. 윤 대통령이 시장 안정을 위해 임기 내 공급하겠다고 약속한 물량은 신도시를 비롯한 공공택지 개발 142만호(수도권 74만호), 재건축·재개발 47만호(수도권 30만5000호), 도심·역세권 복합개발 20만호(수도권 13만호), 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호), 소규모 정비사업 10만호(수도권 6만5000호), 매입약정 민간개발을 포함한 기타 방법 13만호(수도권 12만호) 등이다. 앞서 대통령직인수위원회가 구체적인 공급 방법이나 물량 등을 언급하지 않은 만큼, 세부 공급 방안은 국토교통부가 마련할 것으로 보인다.

정비사업 규제 개선에도 나선다. 지난 정부가 고수했던 분양가상한제, 재건축 부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도는 합리적으로 조정해 도심 주택 공급을 촉진하겠다는 계획이다. 여기에 인허가 등 행정절차를 단축하고, 주택 공급을 가로막는 규제를 발굴해 개선함으로써 공급에 속도를 더한다는 방침이다. 새 정부가 여소야대의 정치 지형에서 출범하는 만큼 법 개정 없이 시행령·시행규칙만 손 보면 즉시 시행할 수 있는 정책 위주로 속도감 있게 추진할 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다.

경기 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시에 대해서는 ‘재정비사업 촉진 특별법’을 제정해 서울과 인접한 수도권에 10만호 이상을 공급할 수 있는 기반을 마련하겠다는 목표도 제시했다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자 역시 국회 인사청문회에서 “1기 신도시 특별법을 만들어 추진하고, 즉시 마스터플랜 수립에 들어갈 것”이라며 강조한 사항이다.

▶수술대 오르는 임대차3법·공시가격 로드맵= 새 정부는 지난 정부의 부동산 관련 제도 운영 과정에서 발생한 미비점은 보완하기로 했다.

국토부가 지난 2020년 11월 “향후 8~15년에 걸쳐 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리겠다”며 발표한 ‘공시가격 현실화 계획’은 재검토 대상이 된다. 공시가격 급등에 따른 국민의 세 부담이 급증하지 않도록 보완책을 마련하는 차원이다. 현실화율 목표 제고율을 90%에서 80% 선으로 낮추고, 공시가격 현실화율 도달 목표연도를 일정기간 늦추는 방안 등이 대안으로 거론되고 있다.

임차인의 주거 안정을 위해 도입됐으나 전셋값 상승 등 부작용을 낳았던 임대차3법은 폐지보다는 제도 개선 방안을 마련하는 것으로 정리됐다. 임대차3법 도입 이전으로 되돌리는 과정에서 시장 혼란이 더 커질 수 있는 만큼 신중한 제도 개편을 예고한 셈이다. 임대차 시장을 합리적으로 정상화하고자 임대 리츠 활성화를 통한 민간임대 주택 공급 촉진, 건설임대 등 등록임대 주택 확충도 추진하기로 했다.

이와 함께 외국인의 투기성 주택거래는 규제하고 모니터링을 통해 특별점검을 하는 등 공정한 주택시장 기반을 조성하기 위한 장치도 강화한다.

윤석열 정부는 취약계층에 안정적인 주거환경을 보장하기 위한 ‘촘촘하고 든든한 주거복지 지원’도 강조했다. 이를 위해 연평균 10만호의 공공임대주택을 공급하고 공공임대주택의 품질을 높여 질적 혁신을 추진하기로 했다. 주거급여 대상자를 중위소득 46%에서 50%까지로 단계적으로 확대하고, 지원 규모를 현실화하는 방안도 추진한다. 아울러 청년의 주거비 지원을 강화하는 방안을 검토한다. 쪽방이나 고시원에 거주하는 가구에 대해서는 이주 지원을 강화하고, 고령자·장애인을 위해 안전·편의시설이 설치된 주택 공급도 확대하기로 했다.

▶부동산 대출 규제 확 푼다…세제는 납세자 능력에 맞게= 새 정부는 급격한 집값 상승 등 긴박한 상황에 도입했던 부동산 대출 규제의 ‘정상화’를 추진하겠다고도 밝혔다. 다만 무주택자의 신규 주택 취득 등 실수요자에 한해 규제를 완화한다는 복안이다.

구체적으로는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높여 청년·신혼부부 등의 ‘내 집 마련’ 기회를 늘리는 것이다. 현재 LTV 상한은 투기지역과 투기과열지구가 40%, 조정대상지역이 50%다. 생애 첫 주택 구입이 아닌 나머지 가구에 대한 LTV 규제는 지역에 상관없이 70%로 단일화하는 방안, 다주택자에 대해서는 규제지역에서 0%가 적용되는 LTV를 30~40%로 완화하는 방안 등을 추진하기로 했다.

부동산 세제에 대해서는 다주택자에 대한 징벌적 과세 기조를 철회하고, 세금 부담도 납세자의 능력에 맞게 적정 수준으로 조정하겠다는 방침이다.

종합부동산세는 공시가격과 공정시장가액비율 조정 등을 통해 부담을 완화하는 방안을 검토한다. 1가구 1주택을 보유한 고령자에 대해서는 주택을 매각·상속할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 납부 유예 제도를 도입한다. 중장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방안을 살펴보기로 했다.

새 정부 출범일인 이달 10일에 맞춰 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 1년간 한시 배제하는 조치도 시행된다. 이후 부동산 세제를 종합 개편하는 과정에서 중과세 정책 자체를 원점 재검토하겠다는 게 새 정부의 계획이다. 보유 주택 수에 따라 8%·12%의 중과세율이 적용되는 취득세 누진 과세도 완화한다. 주택 취득·보유·양도 단계에서 세금을 줄여 다주택자 매물 출회를 유도하고, 궁극적으로는 부동산 시장 안정을 도모하겠다는 취지로 해석된다.

이 밖에 생애 최초 주택 구입자에 대해서도 취득세 감면을 확대한다. 서민 주거 지원을 위해 월세 세액공제율을 상향 조정하고, 주택 임차자금 상환액에 대한 소득공제 한도도 확대하기로 했다.