단기 시세차익위주, 개발시대 투자 컨셉트 버려야 실수요자형, 수익.개발형 투자로 접근법 전환해야 부동산 비율 78%, 정책.가격변화 국민적 관심 지속 ［헤럴드경제=장용동 대기자］부동산 전망이 어때요, 주택시장은 살아날까요, 아파트를 살까요, 토지에 투자할까요, 신규 분양이 나을까요 아니면 기존 재건축 대상 주택을 살까요, 전원, 수익성 부동산 투자가 대세라는데......어디에 투자하죠?

부동산시장이 지난 2008년 글로벌 금융위기이후 장기불황에서 벗어나 다소 회복세를 보이자 재차 부동산 투자에 관심이 높아지고 있다. 신규 아파트 견본주택 현장에 수만명씩 몰리고 재건축시장, 분양호텔 등에도 투자자들의 발길이 잦다. 자산을 몽땅 날린채 깡통주택, 하우스푸어에서 헤어나오지 못하는 중산층을 어렵지않게 만날 수 있는 상황인데도 투자 바람이 여전히 거세다.

상처 치유를 위한 재도전인가. 아니면 정말 대박의 찬스가 있는 것일까. 주택보급률이 100%를 훌쩍 넘긴지 오래지만 지난 70~80년대 부동산 개발시대의 투자 마인드가 여전히 투자자들을 지배하고 있는 것은 아닐까. 과거의 대호황시절의 투자환상, 대박의 꿈이 지속되고 있는 것이다.

하지만 경제성장률 하락, 주택보급률 확대, 베이비 부머의 은퇴, 젊은층의 구매력 약화 등으로 부동산시장 환경이 급변하는 처지다. 저성장 체제 돌입에 따른 향후 수요 역시 감소할 수 밖에 없는 상황이어서 투자 컨셉트의 과감한 전환이 요구된다. 그렇치 않으면 부동산 기대치가 무너지면서 재차 자산이 묶이는 아킬레스건이 될 수 있다.

신규 투자보다 부동산 자산의 리모델링이 우선이라는 얘기를 귀담아 들어야한다. 폐습화되어 있는 단타적 투자 관점을 실수요자, 이용중심으로 접근법을 달리해야한다. 어둠의 시대를 지나 바야흐로 투명한 투자환경에 접어든 부동산 시장을 제대로 바라보는 시각이 필요하다.

▶과거처럼 일확천금은 없다…조급증을 버려라=부동산 선호층의 연령대를 보면 대부분이 40대 후반이다. 지난 70년대 이후 부동산 투기광풍을 직시한 세대일뿐 아니라 씨드머니가 어느정도 축적된 가구이다. 당시 투자대열에서 상대적으로 이탈, 상대적인 박탈감조차 가진 경우가 많다. 투자 강박관념에 시달리는 것도 같은 맥락이다.

다른 지역의 집값이 꿈틀댄다는 소식이 들리면 집 등 부동산을 사야할 것만 같고 다른 자산투자를 해서라도 수익을 올려야한다는 조급증을 가지고 있다. 노후를 생각하면 더욱 초조해지기까지 한다. 하지만 세상은 많이 변했다. 80~90년대까지만 해도 상시 주택난으로 짓기만하면 집이 팔리던 시절이었다.

서울이 급팽창을 거듭하면서 수도권에 5개 신도시를 건설하고 추가로 2기 신도시 건설을 추진하던 2000년 초반까지만 해도 자산시장의 핵심이 부동산이었고 부를 낳는 원천이었다. 집값이 연평균 13%이상 상승, 투자 매력이 그만큼 컸다. 470만명에 달하는 베이비 부머들 수요층이 쏠리는대로 내수에 바람을 일으켰던 것이다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기를 기점으로 부동산 시장은 저성장구도에 빠져들었고 한계 수요에 봉착하기에 이르렀다. 고도경제 성장은 3%대의 저성장으로 바뀌었고 수요는 한계에 직면했다. 주식과 달리 부동산은 절세효과가 매우컸으나 불로소득 환수의 덫에 걸려 세제는 무거워졌다.

전산망의 발달로 투명성마져 크게 제고됐다. 이는 부동산에 대한 가수요를 크게 떨어뜨릴 수밖에 없고 결국 투자수익이 박해져 감을 의미한다. 침체 2~3년을 겪고 나면 달아오르던 과거의 주택시장 사이클이 전혀 먹혀들지않고 있는 것도 같은 맥락이다. 조급증을 가지고 섣불리 부동산을 투자한다면 투자수익은 고사하고 유동성함정에 걸려 오가지못하는 형국에 처할수 있다.

변동성이 강한 시장에서는 투자기회가 많아지고 일확천금이 가능하지만 변화 요인이 별로 없는 시장에서의 투자수익 창출은 극히 어렵다. 투자 조급증을 제어하고 쉬어가는 투자 자세가 절대 필요하다.

▶하우스아닌 홈시대…부동산 접근법을 바꿔라= 부동산을 투자재로서만 인식되어 온게 사실이다. 이용가치보다 향후 얼마나 오를 것인지가 항상 관심이었다. 예컨대 아파트 분양시 주변의 편익시설과 향후 전철망 개설 등에 더 관심을 가지기보다 분양가에 집착하고 주변 집값과의 차이를 먼저 비교하게 된다.

시세 차익을 먼저 생각하는게 우리의 전형적인 부동산 매매패턴이다. 과거 30~40년간 부동산 광풍 대열이 낳은 후유증이다. 이익만을 지향하며 많은 시간을 소모하며 살아온 결과다. 주택을 가족이 거주하는 삶의 그릇으로 보지않고 투자의 대상으로 봐온 것도 같은 맥락이다.

토지 역시 이용 가치에 비중을 두기보다 가격 자체에 매우 민간하다. 그러나 이제 본말이 전도된 과거 세대와 달리 젊은이들 사이에서 주택은 삶의 거처로 인식되기 시작했고 팔기좋은 집, 투자이익이 많이 나는 집이 아니라 살기좋은 집, 편리한 집으로 주택구매요소가 바뀌고 있다.

주택이 투자재인 하우스에서 안식처 개념인 홈의 시대로 접근법이 바뀌고 있는 것이다. 중대형보다 컴팩트한 실속 소형주택 위주로 집을 고르고 입지적인 면에서도 신흥 개발지보다 도심을 선호한다. 재테크보다 주택의 진짜의미를 깨닫는 시대로 흘러가고 있는 것이다.

여러채를 분양받아 분양차익을 남기고 매각하는 투자 패턴이 구시대적 유물이 되고 있음을 깨달아야한다. 알짜 한채면 족하다. 토지의 경우도 사재기식 매입보다 이용 및 개발을 전제로 사들이는 경우가 대부분이다. 택지개발지구 단독용지투자가 대표적인 사례다. 과거처럼 매입토지의 가격상승등을 고려한 투자방식이 아니라 다가구를 지어 세를 놓고 집주인이 함께 거주하는 투자패턴이 일반화되고 있다.

도심권 단독주택을 매입, 게스트 하우스 등으로 리모델링하는 실수요자중심의 투자가 성행하는 것도 같은 맥락이다. 향후 소득이 증가할 수록 부동산을 투자보다는 수익 및 이용 중심으로 인식하는 시각이 확산될 것이다. 이는 시세차익이 적을수록 가속화될 수 밖에 없다.

/ch100@heraldcorp.com

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부동산, 국민적 관심 지속, 국부적 지역 시황에 유의하라

경제전망은 애초 시도부터 무리이다. 변수가 너무 많고 생물처럼 움직이기 때문에 미래를 전망한다는게 사실상 불가능하다. 더구나 부동산 시장은 종속변수가 더욱 많다. 경제성장율, 금리, 소비자 물가, 경상수지 등 외적경제 변수에 부동산시장 내부 수급동향, 입주물량, 미분양 등 다양한 변수를 가지고 있어 전망 자체가 부실할 수 밖에 없다.

하지만 매년 경제연구소를 비롯해 대다수의 연구기관들은 앞다투어 부동산시장 전망을 내놓는다. 그것도 대부분 약간의 변동율만 다를뿐 상승과 하락이라는 방향이 대동소이한 전망을 쏟아낸다. 왜그럴까. 이는 그만큼 부동산이 국민적 관심사이고 가격변화에 민감하기 때문이다.

2012년 기준 국민순자산 1경630조원 가운데 부동산 자산이 9457조원(토지 5605조원, 건축물 3852조원)로 규모무려 89%에 이른다. 또 가계 순자산중 부동산 비율이 78.2%로 미국의 배, 일본의 1.68배 수준이다. 이러다보니 너도나도 부동산 정책과 시황변화에 민감할 수 밖에 없으며 이로인한 국민적 관심은 앞으로도 지속될 수밖에 없는 상황이다.

최근 2~3년동안 극심한 침체속에서도 15억~30억원선에 달하는 강남 등지의 중소형 빌딩 거래가 폭발적으로 늘어난 것이 이를 입증하고 있다. 향후 전망에 대해 주의해야할 점이 있다. 바로 전망을 너무 신뢰하지 말라는 점이다. 상승 하락률을 거의 비슷하게 예측하는 이른바 동일군집 현상까지 나타나는 전망을 과신해, 집 팔고 사기를 밥 먹듯하는 게 우리네 부동산 거래패턴이다.

지천이 중개업소인 이유도 여기에 있다. 유령, 허수 전망치를 믿고 투자에 나선다는 것은 위험천만하다. 주식과 부동산 투자가 극명하게 다른 점은 거래세가 많으나 오래참고 견뎌 장기수익을 확보한다는데 있다. 기다림의 미학이 부동산에도 있는 것이다.

전망을 믿고 단타로 사고파는 위험을 피해야한다. 오히려 국부적 지역 시황에 귀를 기울이는 게 더 낫다. 예컨대 동탄2신도시 분양이 계속되면서 완판행진이 이어지고 있다. 이는 전체적인 전망을 보고 투자하는게 아니라 분양가가 3.3㎡당 900만원선으로 동탄1신도시, 수원 영통 등에 비해 합리적이고 삼성연구인력이 집결하는등 수요가 풍부하다는 지역투자 정보에 따른 것이다.

장용동 대기자/