“강남 떨어진다고 집 팔지 마라” ‘빠숑’ 김학렬이 경고한 내년 부동산 ‘5가지 실수’[헤럴드머니페스타 2026]

[헤럴드경제=윤성현 기자] ‘빠숑’으로 잘 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 내년 부동산 시장에 대해 지역과 상품별 차별화가 한층 심해질 것으로 내다봤다. 서울 강남권이 조정받는 사이 강북 중저가 지역과 경기 남부로 수요가 이동하고 있는 가운데 내년에는 같은 지역 안에서도 신축·대단지·역세권 등 희소성이 높은 상품을 중심으로 가격이 움직일 것이란 전망이다.

김 소장은 2일 서울 동대문디자인플라자(DDP) 아트홀1관에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 ‘내년 집값? 오를까, 떨어질까’를 주제로 강연하며 이같이 밝혔다. 김 소장은 강연 첫머리부터 “전국이 오른다는 것도 틀렸고 전국이 떨어진다는 것도 틀렸다”며 “2027년은 지역과 상품이 갈리는 해”라고 강조했다.

그는 최근 서울 주택시장을 두고 “강남이 쉬는 것을 보고 시장이 끝났다고 하면 강남만 본 것”이라고 진단했다. 이어 대출 규제가 강화되면서 중위 가격대 주택을 살 수 없게 된 실수요자들이 서울 외곽으로, 다시 경기·인천으로 이동하고 있다고 분석했다.

그는 “투자자들은 투자를 하지 않아도 되지만 실수요자는 어디엔가 살아야 한다”며 “대출이 나오는 한도에 맞추다 보니 서울 외곽으로 이동하고, 외곽에서도 살 수 없으면 경기·인천으로 이동하는 것”이라고 말했다.

내년 시장을 좌우할 핵심 변수로는 전세시장을 꼽았다. 김 소장은 “매매가는 결과이고 전세가는 원인”이라며 “전세에는 투자 수요가 없기 때문에 전세가격 상승은 그 지역의 실거주 수요가 늘어난다는 가장 정직한 신호”라고 말했다.

그는 내년 서울이 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면서 “지금까지 경험하지 못한 수준의 전세난이 올 수 있다”고 내다봤다.

김 소장은 “전세가 꾸준히 올라가는 지역 가운데 매매가가 빠진 곳은 역사적으로 단 한 곳도 없었다”며 “내년 집값을 알고 싶다면 지금 그 지역의 전세 호가를 봐야 한다”고 강조했다.

최근 강남권 집값 하락도 추세 전환으로 보기는 어렵다고 진단했다. 김 소장은 그 근거로 ▷하락 원인이 수요 소멸이 아니라는 점 ▷전셋값은 역대 최고 수준을 이어가고 반전세 전환이 늘고 있다는 점 ▷강남권 약세가 서울 외곽으로 번질 연결고리가 약해졌다는 점을 들었다.

그는 “상위권과 중위권, 하위권 주택시장의 가격 격차가 크게 벌어지면서 수요층 자체가 달라졌다”며 “강남 집값이 빠진다고 해서 서울 외곽 실수요까지 같이 약해지는 구조가 아니다”라고 설명했다.

정부의 ‘8·13 주택 신속공급 방안’에 대해서는 중장기 공급 확대 방향과 별개로 내년 시장의 공급 부족을 해소하기에는 시차가 있다는 분석을 내놨다.

김 소장은 “오늘 발표한 집은 아무리 빨라도 2030년에 들어간다”며 “2027년에 입주할 물량은 이미 정해져 있다”고 말했다. 그는 단기적인 대출·세금 규제로 거래 속도는 늦출 수 있지만 이미 착공된 물량이 정해진 상황에서 당장의 수급 방향까지 바꾸기는 어렵다고 봤다.

김 소장은 내년 부동산 시장에서 피해야 할 선택도 다섯 가지로 정리했다. 그는 ①강남 집값이 떨어졌다는 이유로 서울 주택을 처분하는 것 ②정부의 공급 계획만 보고 공급 부족 우려가 해소됐다고 판단하는 것 ③경기도가 오른다는 전망만 믿고 지역을 가리지 않고 매수하는 것 ④세금 부담을 이유로 가치가 높은 주택부터 처분하는 것 ⑤금리 인하를 기다리며 매수를 계속 미루는 것을 경계해야 한다고 강조했다.

강연 말미에는 미취학 아동인 아들과 함께 행사장을 찾은 30대 여성 A씨가 직접 질문을 하기도 했다. A씨는 “동대문구 주상복합과 강동구 아파트 중 어디를 선택할지 고민하고 있었는데 명쾌하게 방향을 짚어줬다”며 “특히 내년 집값이 어떻게 움직일지 고민이 많았는데 강연을 듣고 생각이 정리됐다”고 소감을 말했다.

한편 올해로 제3회를 맞이한 ‘헤럴드머니페스타’는 ‘머니 리밸런싱:다시 맞추는 자산의 무게’라는 주제로 이날부터 3일까지 이틀간 진행된다. 주식과 상장지수펀드(ETF), 부동산, 금, 가상자산부터 자산관리와 절세·승계까지 자산 전반을 아우르며 급변한 투자환경에서 돈의 흐름 및 포트폴리오를 다시 점검할 수 있는 강연이 이뤄진다.