서울 강북 14개구 아파트 평균 첫 12억 돌파…올해 13% 급등

서울 강북 14개구의 아파트 평균 매매가격이 12억원을 넘어섰다. 성북구를 비롯해 노원·도봉·강북구 등 외곽 중저가 지역의 가격 상승세가 두드러지면서 올해 누적 상승률이 13%에 육박했다. 전월세 가격 상승에 따른 매수 수요가 외곽으로 몰리는 가운데, 집값과 대출 규제가 맞물리며 실수요자의 내 집 마련 문턱도 높아지고 있다는 분석이다.

26일 KB부동산이 발표한 ‘10월 전국주택가격동향’에 따르면 이달 12일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 16억3546만원으로 집계됐다. 전달 16억2469만원보다 1077만원 올랐다. 2024년 3월 11억9568만원을 기록한 이후 32개월 연속 상승세다.

서울 집값 상승세는 강북권이 이끌었다. 강북 14개구의 아파트 평균 매매가격은 이달 12억194만원으로 전월 11억9366만원보다 827만원(0.7%) 상승했다. 강남 11개구는 같은 기간 20억791만원에서 20억1961만원으로 1170만원(0.6%) 올랐다. 강북권 아파트 평균 가격이 12억원대에 진입한 것은 이번이 처음이다.

올해 누적 상승률에서도 강북권의 강세가 두드러졌다. 강북 14개구의 아파트 매매가격은 지난해 말 대비 12.91% 상승했다. 같은 기간 강남 11개구 상승률은 9.27%로, 서울 전체 상승률인 10.98%를 밑돌았다.

지역별로는 노원구의 상승세가 가장 가팔랐다. 노원구 아파트 매매가격은 전월 대비 1.52% 올랐다. 종로구(1.32%), 도봉구(1.29%), 성북구(1.25%), 중랑구(1.14%) 등도 높은 상승률을 기록했다. 반면 고가 아파트가 밀집한 강남구는 지난달에 이어 이달에도 0.3% 하락했다. 서초구 역시 0.04% 떨어졌다.

실제 서울 외곽 중저가 지역에서는 기존 최고가를 넘어서는 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 창동 동아청솔 84㎡(전용면적)는 지난 8일 12억4000만원(18층)에 거래됐다. 직전 신고가인 6월 29일 12억3700만원보다 300만원 높은 가격이다.

전문가들은 강북권 집값 상승의 배경으로 전월세 시장 불안을 꼽는다. 전월세 매물이 줄고 임대료가 오르면서 임차 수요 일부가 매매시장으로 이동하고 있다는 것이다.

실제 서울 아파트 전월세 가격은 지난해 말 대비 9.21% 상승했다. 1년 전과 비교하면 상승률은 10.53%에 달했다. 강북 14개구의 전월세 가격 상승률은 전년 동기 대비 12.31%로, 강남 11개구(8.95%)보다 높았다.

문제는 강북권마저 평균 매매가격이 12억원을 넘어서면서 실수요자가 마련해야 할 현금 부담도 커졌다는 점이다. 정부의 10·15 부동산 대책에 따라 수도권 규제지역에서 15억원 이하 주택을 매입할 때 주택담보대출 한도는 최대 6억원(15억원 초과 25억원 이하 주택은 한도 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원)이다. 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면서 주택담보인정비율(LTV)도 일반적으로 40%가 적용된다.

강북권 평균 가격인 12억원대 주택을 매입한다고 가정하면 LTV 40% 기준 대출 가능액은 약 4억8000만원이다. 취득세 등 부대비용을 제외하더라도 7억원이 넘는 현금이 필요하다. 생애최초 주택구입자는 LTV 70%가 적용되더라도 대출 한도가 최대 6억원이어서 6억원 이상의 자기자금을 마련해야 한다.

정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “최근 논의됐던 2026 세제개편안이 주택 매수 심리에 영향을 미치면서 세 부담을 고려한 자금이 강남권이 아닌 다른 지역의 주요 단지들로 흘러들어가고 있다”며 “결과적으로 생애최초 주택 구입자조차 6억원 이상의 막대한 현금을 보유해야 하는 등 서민들의 시장 진입 장벽이 그 어느 때보다 높아졌다”고 분석했다. 홍승희 기자