“대출문턱 낮아지고 3만가구 사전청약…”하반기엔 내집마련 기회오나? [부동산360]

[헤럴드경제=최정호 기자] 올해 상반기 부동산 시장은 대규모 공급대책 발표(2·4 대책)와 주택 가격의 전방위적인 상승으로 요약된다. 한국토지주택공사(LH) 사태로 예상했던 공급에 차질이 생길 수 있다는 우려가 지배했다.

하반기 부동산 시장은 2·4 대책의 성과 가시화 여부, 종부세와 양도세 등 세제 변화, 그리고 세계적인 양적완화 중단 같은 금융 변수에 큰 영향을 받을 전망이다. 또 금융 규제 장벽도 조금 낮아지면서 청년과 신혼부부, 생애 첫 주택 구입 가구 등에는 시장 접근이 보다 용이해진다.

▶막 오른 사전청약, 3만여 가구 공급=하반기 부동산 시장에서는 다양한 형태의 신규 분양이 예정됐다. 정부가 상반기 수립한 3기 신도시 및 공공 재건축·재개발 활성화를 골자로 한 2·4 대책의 결과물들이 가시화되는 시점이다.

특히 3만 가구가 넘는 사전청약이 하반기 공급의 핵심이다. 우선 7월 15일부터 3기 신도시인 인천계양을 시작으로 모두 4400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구가 공급될 예정이다. 남양주진접2에서는 1600가구, 성남복정1의 1000가구, 의왕청계2 300가구, 위례 400가구도 사전청약 형태로 공급에 나선다.

10월에도 3기 신도시인 남양주왕숙2 등에서 9300가구의 사전청약이 예정됐다. 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1400가구를 무주택자 중심으로 공급할 예정이다. 인천검단 1200가구와 파주운정3 1200가구, 군포대야미 1000가구, 의정부우정 1000가구, 성남낙생 900가구 등 수도권 곳곳에서 사전청약을 준비하고 있다. 특히 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 사전분양 공급가구수 모두 신혼희망타운으로 2030세대 젊은 층에 최우선 배정된다.

11월과 12월에도 각각 3차와 4차 사전청약이 기다리고 있다. 11월에 예정된 3차 사전청약은 신혼희망타운 2100가구 포함, 총 4100가구 규모다. 하남교산에서 1100가구, 시흥하중 700가구, 양주회천 800가구, 과천주암 1500가구 등이다.

4차 사전청약에는 3기 신도시 3곳이 포함됐다. 남양주왕숙 2300가구, 부천대장 1900가구, 고양창릉 1700가구다. 또 안산신길2 1400가구, 시흥거모 1300가구, 구리갈매역세권 1100가구, 안산장상 1000가구 등 1만2600가구도 별도로 주인을 찾는다.

▶서울은 로또 민간분양=서울에서는 하반기 민간을 중심으로 새 아파트 공급이 이뤄진다. 이들 신규분양은 대부분 분양가상한제 대상으로 당첨만 되면 ‘로또’라는 꼬리표가 따라붙는다.

7월에는 DL이앤씨가 강동구 고덕강일공공주택지구에서 ‘e편한세상 강일 어반브릿지’를 분양할 예정이다. 지상 27층, 6개 동, 총 593가구 규모다. 이 중 전용면적 101㎡는 일반공급 물량의 50%가 추첨제로 배정, 청약통장 가점이 낮은 수요자들이 대거 나설 가능성이 높다.

현대건설은 8월 관악구 봉천동에서 1031가구의 새 주인을 맞이한다. 삼성물산은 9월 동대문구 이문1구역을 재개발한 2904가구 규모의 ‘이문1구역 래미안’ 분양에 나선다. 일반분양 물량은 약 970가구다. 대우건설도 958가구 규모의 성동구 행당7구역을 재개발한 ‘푸르지오 파크세븐’을 분양할 계획이다.

경기도에서는 포스코건설이 하남에서, 대우건설과 DL이앤씨 등이 수원과 안양에서 대규모 분양에 나설 전망이다.

LH에서 공급하는 물량도 사전청약을 제외하고도 하반기에만 1만가구가 넘는다. LH에 따르면 7월 경기도 안성에서 644가구를 시작으로 10월 고양지축 612가구, 11월 서울 공릉과 대방에 각각 120가구 등 모두 1만170호의 신규 분양 공급을 예고했다.

▶무주택 실수요자에게 낮아지는 대출문턱=그동안 꽉 막혔던 주택 대출이 7월부터 무주택 실수요자들에게는 조금 확대될 예정이다. 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격기준이 모두 완화되는 것이다.

8000만원인 부부합산소득 기준이 9000만원으로 상향 조정되고, 생애최초구입자에게는 추가로 1000만원이 더해진다. 해당 주택가격 기준도 투기과열지구는 6억원에서 9억원으로, 조정대상지역은 5억원에서 8억원으로 확대된다.

추가 LTV(담보인정비율) 한도도 기존 10%포인트에서 최대 20%포인트로 늘어난다. 서울 같은 투기과열지구에서도 9억원 이하 주택을 구매한다면 50%까지, 그 밖에 조정대상지역에서는 8억원 이하 주택 기준 60%까지 은행 대출이 가능하다. 다만 4억원의 대출 최대한도는 별도다.

아직은 내집 마련이 버거운 청년들을 위한 전세보증 한도 확대도 하반기 예정됐다. 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도가 기존 7000만원에서 최대 1억원으로 올라간다. 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다.

▶윤곽 드러내는 공공 재개발·재건축=지난해 발표한 부동산 공급대책의 핵심인 공공 재개발 재건축이 본격적으로 시작된다.

우선 다음 달 14일부터 법적 정비사업 유형에 ‘공공 재개발 사업과 공공 재건축 사업’이 추가된다. 이에 지역주민이 원할 경우에 LH 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 신설된다.

기존 민간 주택조합이나 시행사들이 담당했던 재개발과 재건축 추진 주체 자치를 LH 등 공공기관이 대신하는 것이다. 대신 정부는 용적률 완화나 도시공원 및 녹지 확보기준 완화 등 인센티브를 조합에 제공한다. 이렇게 나온 추가 주택 중 일부는 다시 정부와 공공이 임대용으로 일부 환수한다.

정부는 이미 올해 상반기에 서울 노원구 상계3구역 등 24곳을 공공재개발 후보지로 선정했다. 이 중 일부는 하반기 중 정비계획 확정까지 가능할 전망이다. 서울에서는 추가 공공재개발 공모추진이 이뤄질 예정이고, 인천과 경기도에서도 공공정비사업 후보지 공모가 이뤄진다. 또 공공재개발 분양분에 대해서는 2년 거주의무 조항을 7월부터 신설, 투기 차단에도 나섰다.

대선을 앞두고 여권에서 주택공급 대책으로 내놓고 있는 지분적립형 주택과 관련한 제도도 정비된다. 정부는 8월부터 ‘지분적립형 분양주택’을 공공주택의 한 유형으로 추가해 본격적인 공급에 나선다. 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간에 상환해 나가는 방식이다.

이 밖에 지금까지 연 단위로 주거정책심의위원회에서 지정, 해제했던 투기과열지구와 관련 검토 주기가 반기 단위로 바뀐다. 부동산 시장 변동 상황에 규제를 신속하고 탄력있게 적용하기 위한 조치다.

▶부동산 세금·수수료도 큰 변화=부동산을 보유하거나 사고 파는 과정에서 나오는 각종 세금과 수수료도 하반기부터 크게 달라진다. 우선 중개보수가 빠르면 7월 중 개편된다. 최근 4년 간 주택 가격이 급등하면서 중개수수료 부담이 급격하게 늘어난 데 따른 조치다.

정부는 하반기에 중개수수로 개선안을 발표할 예정이다. 앞서 국민권익위원회는 거래금액 구간표준을 5단계에서 7단계 세분화하거나 구간별 누진방식 고정요율 적용, 고가 주택 거래에 대한 시장 자율 조정 권한 부여, 단일요율제나 단일정액제 적용 등의 개선안을 제안한 바 있다.

부동산 보유·거래세 일부도 조정된다. 민주당은 양도세의 경우 1주택 가구에 한해 비과세 상한선을 9억원에서 12억원으로 상향 조정하기로 했다. 다만 최고 80%였던 장기보유특별공제가 하향 조정되면서 실제 부과되는 양도세는 개인별로 희비가 엇갈릴 전망이다.

보유세 중 하나인 종합부동산세 역시 부과 대상이 기존 공시가격 9억원 이상에서 상위2%로 변경된다. 종부세 부과 대상이 약 20만 가구 감소하고, 금액도 많게는 가구당 몇백 만원씩 줄어들 전망이다. 정부 여당은 조속한 시일 내 최종안을 마련, 올해 부과분부터 적용한다는 방침이다.

한편 신규 분양에 대한 관리도 강화된다. 정부는 앞으로는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법을 개정, 하반기에 본격 시행한다. 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였던 규정을 강제 조항으로 변경한 것이다.

임대차 3법 중 마지막 법안인 임대차 신고제의 결과물도 하반기 나온다. 정부는 임대차 신고제가 6월부터 시행됨에 따라 그동안 확보된 정보를 11월 중 공개한다는 방침이다. 정확한 시세 정보 공개를 통해 시장 안정을 도모하겠다는 의지다.

choijh@heraldcorp.com