올해 집값 하락 예상했던 건산연이 전망 바꾼 이유는 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 올해 집값은 상반기에만 작년 한 해 상승분만큼 올랐다. 서울·수도권은 이미 지난해 상승률을 넘어섰고 전국으로 범위를 넓혀도 작년 치를 턱밑까지 추격했다. 올해에는 지난해 하반기를 넘어서는 상승세를 보이긴 어려울 것이라는 관련 연구기관의 전망이 빗나간 셈이다.

1일 한국부동산원 월간주택가격동향에 따르면 올해 1~6월 전국의 아파트 매매가격 상승률은 누계 6.87%로 집계됐다. 2020년 전체 상승률(7.57%)에 근접한 수치다. 민간 통계기관인 KB국민은행 집계 기준으로는 같은 기간 9.97% 올라 작년 한 해 수치(9.65%)를 넘어섰다.

서울의 아파트값은 올해 상반기 부동산원 기준으로 3.18%, KB국민은행 기준으로 8.43% 올랐고 수도권 전체로도 기관별로 8.58%, 12.97% 상승하며 눈에 띄는 오름세를 보였다.

이는 전문 연구기관은 물론 전문가들의 예상을 훌쩍 뛰어넘는 결과다. 대한건설정책연구원은 지난해 말 주택경기 전망 세미나에서 올해 전국 주택가격이 2.0% 오를 것으로 전망했다. 주택산업연구원과 우리금융연구소도 각각 1.5%, 2.7% 상승을 예측했다. 한국은행과 KB국민은행도 상승세를 전망했으나 지난해 하반기보다 주춤할 것으로 예상했고, 심지어 한국건설산업연구원의 경우 올해 전국 집값이 0.5% 하락할 것이라는 관측을 내놓기도 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난해 말부터 올해 초까지만 하더라도 상당수 전문가들이 올해 집값이 이렇게까지 높은 상승률을 보일 것이라고 생각하지 않았다. 거래량이 적은 가운데 호가가 뛰는 현상은 예상하지 못했던 부분”이라고 말했다.

연구기관의 전망이 어긋난 이유는 무엇일까. 업계는 높은 가격을 수요가 받쳐주고 있는 상황에서 공급 부족이 풀리지도, 공급 불안이 해소되지도 않았기 때문이라고 봤다.

일단 정부의 매도 압박이 매물 확보로 이어지지 않았고, 정부가 대규모 공급계획을 내놓으며 기다려달라고 했음에도 정부 정책에 대한 신뢰를 잃은 수요자는 추격매수에 나섰다. 정부가 주택시장에 보내고 있는 공급 신호가 통하지 않았다는 것으로 읽힌다.

실제 건산연이 올해 집값 하락을 예측했던 것은 다주택자에 대한 고강도 규제가 매물 출회를 유도할 것으로 봤기 때문이다. 그러나 다주택자도, 임대사업자도 버티기를 택했다.

김성환 건산연 부연구위원은 “세금 부담을 감수하더라도 매도보다는 보유 또는 증여가 낫다고 판단한 것으로 보인다”면서 “시장이 ‘주택을 공급하겠다. 공급이 늘면 가격이 내려갈 테니 기다려달라’는 정부의 주장을 믿지 못하는 것”이라고 말했다. 올해 2·4대책 이후 거래량을 보면 생애최초 주택구입자가 크게 늘었는데 수요자들이 정부의 공급 계획에 의문을 제기하고 있다는 의미라고 김 부연구위원은 풀이했다.

전세가격이 매매가격을 밀어 올린 영향도 크다고 전문가들은 분석했다. 임대차보호법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제) 시행으로 전세물건이 잠기면서 전세난이 심화됐고 전셋값은 물론 집값까지 올리는 요인이 됐다는 것이다.

지난달 3기 신도시 사전청약에 돌입하는 등 정부가 주택시장에 공급 신호를 꾸준히 보내고 있으나 시장 분위기가 반전될 수 있는지 미지수다. 대부분 연구기관에서 주택가격 변동률 전망치를 상향 조정했고 당초 ‘상고하저(상반기에 높고 하반기에 낮은)’ 흐름을 예측했던 이들도 일부는 ‘상고하고’ 가능성을 제기하고 나섰다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 시장에 심리적 안정감을 주려고 노력하고 있지만 시장은 수요와 공급의 논리로 움직인다”며 “당장 들어가 살 집이 없고 분양받을 기회가 제한적이다. 시장이 안정되기는 어려울 것”이라고 밝혔다.