文정부 4년새 6.1억→11.8억…서울엔 중산층이 살만한 아파트가 없다 [부동산360]

[헤럴드경제=김은희 기자] 6억708만원 vs. 11억7734만원.

서울의 평균 아파트값은 문재인 정부 출범 이후 4년여 새 두 배 가까이 올랐다. 가구당 월평균 소득이 372만원에서 429만원으로 15.4% 늘어날 때 집값은 무려 93.9% 상승했다. 주머니 사정은 크게 나아지지 않았는데 주거비 부담만 무거워진 셈이다. 심지어 올해 2분기에는 월평균 소득이 전년 동기 대비 0.7% 감소했지만 같은 기간 집값은 가장 두드러진 오름세를 보였다.

평범한 회사원은 엄두를 낼 수 없을 만큼 집값이 뛰다 보니 ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’은 일상이 됐고 영끌로도 집값을 감당하지 못해 내 집 마련을 포기하는 이들이 늘었다. 서민층은 물론 중위 소득의 중산층이 살 수 있는 주택 물량이 급격히 쪼그라든 탓이다.

실제 중위 소득 가구가 대출을 받아 구입할 수 있는 서울 아파트 재고량은 5만5000채에 불과한 것으로 확인됐다. 전체의 4%도 채 안 되는 수준이다. 1년 전과 비교해 4분의 1 토막 났다. 내 집 마련은 중산층에게도 이룰 수 없는 꿈이 되어가는 분위기다.

12일 KB국민은행에 따르면 올해 2분기 서울의 주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 3.9로 지난 1분기(5.6)보다 1.7포인트 하락했다. 관련 통계를 작성한 2009년 3분기 이후 역대 최저치다.

이 지수는 중위 소득의 가구가 예금은행 가중평균 주택담보대출금리로 집값의 70%를 빌려 20년 만기 원리금 상환 방식으로 월 소득의 33%를 대출 상환에 쓴다고 가정할 때 구입 가능한 지역 내 아파트 재고량을 나타낸다. 중산층 가구가 자신의 경제능력 하에 살 수 있는 서울의 아파트가 전체 물량의 3.9%라는 얘기다.

문재인 정부가 출범한 2017년 2분기에는 서울 주택구입잠재력지수가 22.8이었다. 서울 아파트 5채 중 1채는 중산층이 매수할 수 있었다는 의미다. 그러나 중산층의 주택구입능력은 점차 악화됐고 지난해부터는 현저히 떨어지기 시작했다. 작년 2분기 15.1이었던 이 지수는 3분기 10.4로 하락했고 4분기(7.3) 처음으로 한 자릿수로 내려앉은 뒤 내림세를 이어가고 있다.

중산층이 구입 가능한 서울 아파트 재고량은 지난 2분기 5만5319채로 직전 분기(7만8614채)보다 약 2만3000채 줄었다. 지난해 2분기(21만311채)보다 73.7% 감소한 수치다. 2017년 2분기(30만7629채)와 비교하면 6분의 1 수준이다.

이는 주택 공급이 충분히 뒷받침되지 않는 상황에서 집값 상승률이 소득 증가율을 훨씬 앞지르고 있기 때문으로 풀이된다. 소득이 연평균 4.0%씩 증가할 때 집값은 평균적으로 매해 10.6% 올랐다. 4년간 격차가 벌어지는 것은 당연한 수순이다.

특히 지난 1년간은 코로나19 등의 여파로 가구별 월소득은 약보합세를 보인 영향이 크다. 연간 지출 가능한 주거비용이 감소한 상황에 최근 대출금리까지 오르면서 구입 가능한 주택가격이 하락한 것이다. 중위소득 가구의 구입 가능한 주택가격은 올해 2분기 기준 4억3820만원 수준으로 지난해 2분기(4억6394만원)보다 2574만원 낮다.

내 집을 마련하기 위해 필요한 시간도 길어졌다. 올해 6월 기준 서울의 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 KB국민은행 집계 기준 18.5로 확인됐다. 3분위 가구(소득 상위 40~60%)가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 18년 6개월을 모아야 중간 가격대의 서울 아파트를 살 수 있다는 의미다. 2017년 5월 10년 11개월에서 4년 새 7년 7개월 늘었다. 불과 1년 전(14.1)과 비교해도 4년 이상 길어졌다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “소득수준에 비해 부동산 가치가 급격히 상승하면서 주거비 부담이 가중됐고 그로 인해 많은 이들이 내 집 마련에 어려움을 겪고 있다”며 “주택가격은 1988년, 2000년에도 급등했지만 당시에는 누구나 주거 사다리를 탈 수 있었다. 지금은 사다리가 사실상 끊어진 상황이라 내 집 마련을 포기하는 사람이 많아진 것”이라고 말했다.

전문가들은 급격한 집값 상승이 부의 양극화를 심화시켜 사회적 위화감·박탈감 조성, 노동가치의 상실 등의 사회 문제를 불러오는 것은 물론 국가 발전에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 지적했다. 특히 중산층까지 위협받는 지금의 상황은 나라 경제의 근간이 흔들릴 수 있는 문제라고 했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “집값이 많이 오르는 것은 좋은 사회 현상이 아니고 누구에게도 도움이 되지 않는다. 개인의 구매력이 낮아질 수밖에 없고 이는 사회적으로 소비가 위축된다는 의미다. 집을 가지고 있더라도 더 나은 집으로의 주거 이동이 어려워진다”면서 “집값은 삶의 질과 직결되기 때문에 적정 수준을 유지해야 한다”고 강조했다.

실제 글로벌 통계 사이트 ‘넘베오’를 보면 PIR과 삶의 질 지표는 역상관관계를 보인다. 소득 대비 집값이 높은 나라일수록 삶의 질이 떨어진다는 것이다.

결국 집값 안정화가 중요하다고 전문가들은 입을 모았다. 주택 공급을 충분히 늘려 수급 불균형을 해소하되 땅에 떨어진 정책 신뢰도를 회복해 심리적 불안 요인을 제거해야 한다고 봤다. 주거 사다리를 복원하기 위한 노력이 필요하다는 의견도 있다. 특히 최근 정부의 가계대출 옥죄기와 관련해 실수요자에게 피해가 돌아가선 안 된다는 지적이다.

김덕례 실장은 “집이라는 고가의 재화를 대출 없이 살 수 있는 사람이 얼마나 있겠냐”면서 “불필요한 대출은 문제지만 자금이 필요한 사람에게 금융을 공급하지 않는 것은 경제활동을 하지 말라는 것과 마찬가지다. 실수요자를 위한 지원은 이뤄져야 할 것”이라고 했다.