은행 창구서 문전박대 당하던 미니재건축…HUG, 공공시행자 민간대출 보증 신설 [부동산360]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업 공공시행자에 대한 민간 대출 보증을 신설할 방침이다. 그간 HUG는 공공시행자의 경우, 공공자금인 주택도시기금 융자 사업장에 한해서만 보증을 해왔지만 금융기관 대출도 보증해 가로주택정비사업에 민간자금을 활용할 수 있도록 하겠다는 것이다. 최근 가로주택정비사업에 대한 수요가 늘면서 기금 부족에 따른 사업 지연 우려가 커진 데 따른 결정이다.

16일 HUG에 따르면, 공사는 지난 2월 공공차주 가로주택정비사업 기금 융자 사업장에 대한 보증료를 신설하는 내용의 ‘소규모주택 정비사업자금 대출보증규정 일부개정규정안’을 의결했다. 이는 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 지방도시공사 등 공공시행자가 참여하는 가로주택정비사업장에 대해서도 HUG가 금융기관 대출 보증을 시행함으로써 사업비 확보 어려움을 덜고, 낙후 주거지역 정비사업을 활성화하겠다는 취지다.

가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역(폭 6m 이상 도로로 둘러싸인 구역)에서 종전의 가로와 기반시설(도로, 공원 등)을 유지하면서 소규모로 주거환경을 정비하는 사업이다. HUG는 기금 예산을 통해 가로주택정비사업 공공 또는 민간시행자에 초기사업비(조합운영비, 용역비, 총회비 등)와 본사업비(초기사업비 상환 자금, 공사비, 이주비, 금융비용 등)에 대한 융자를 지원하고 있다.

민간시행자의 경우, 공공자금 외에도 금융기관 대출시 HUG의 소규모주택 정비사업자금대출보증을 통해 민간자금 확보가 용이했지만 공공시행자는 HUG 보증이 불가능해 단독으로 금융기관 대출을 받기 어려운 구조였다. 그러나 이번 개정규정안 의결을 통해 공공시행자도 HUG 보증을 통한 민간자금 확보가 가능해졌다.

HUG 관계자는 “기존에는 공공차주들이 민간자금을 대출받을 수 없었는데 HUG가 보증료를 받고 보증을 시행해 민간자금을 사업에 활용할 수 있도록 개선하는 과정에서 개정규정안이 의결된 것”이라며 “공공차주 및 금융권에서 이런 요청들이 있었고, HUG도 검토해보니 가로주택정비사업을 활성화하려면 자금 지원이 가장 중요하다는 판단에 새로 신설하게 됐다”고 설명했다.

또한, 가로주택정비사업 수요가 늘어나면서 기금예산이 부족한 현 상황도 공공시행자에 대한 민간대출 보증 신설 결정에 영향을 미쳤다. HUG 관계자는 “가로주택정비사업 기금 출자는 공급이 수요를 못 따라가는 상황”이라고 말했다.

국토교통부에 따르면 전국 가로주택정비사업은 지난 2018년 25곳, 2019년 51곳, 2020년 107곳, 2021년 278곳으로 급증했다. 가로주택정비사업은 일반 재건축 대비 사업 진행 절차가 줄어들어 사업 기간이 단축되고, 임대주택 공급시 용적률 상향이 가능해지는 등 여러 이점에 최근 몇 년 새 선호도가 높아졌다.

반면, 가로주택정비사업 기금 예산은 수요에 비해 턱없이 부족한 상황이다. 지난 2020년~2022년 각각 편성된 예산은 2675억원으로 HUG의 사업비 대출 승인 건수는 2020년 86건, 2021년 80건, 2022년 32건으로 지속적으로 감소했다. 예산 부족으로 예비비 등 다른 예산을 동원해 HUG는 2020년 총 4094억원, 2021년 3114억원을 집행했지만 사업비 대출이 지연된 사업장 사례도 곳곳에서 나타났다. 올해 예산은 지난해보다 늘어난 4496억원 편성됐지만 이 또한 부족하다는 설명이다.

실제로 지난해 서울 양천구의 한 가로주택정비사업 조합은 기금 부족으로 인한 HUG의 사업비 대출 지연으로 1년 이상 사업이 중단되기도 했고, 경기도 부천의 한 조합 또한 사업비 대출이 되지 않아 사업 진행을 미루기도 했다.

HUG는 공공시행자에 대한 민간대출 보증 신설을 통해 가로주택정비사업이 이전보다 활성화될 수 있을 것으로 보고 있다. 한 가로주택정비사업 공공시행 관계자는 “사업을 진행하기 위해선 기금을 지원받아야 하는데 기금 자체의 부족 문제가 항상 있었던 게 사실”이라며 “이번 민간대출 보증을 통해 사업 진행이 더욱 힘을 받을 수 있을 것으로 보인다”고 전했다.

HUG는 보증 신설 뿐만 아니라 오는 17일부터 가로주택정비사업 시행자가 민간금융으로부터 사업비를 대출받을 때 이자의 일부를 주택도시기금으로 지원하는 이차보전지원제도도 시행하는 등 기금 부족으로 인한 한계를 극복하기 위해 노력 중이다.

내부 의결을 거친 공공시행자에 대한 보증 신설은 남은 후속절차를 밟은 후 시행될 예정이다. HUG 관계자는 “심사위원회 단계가 아직 남았고, 금융권과의 협의도 필요해서 그러한 과정을 거치고 난 후 시행될 것”이라고 전했다.