3500만원에 내집 마련한다 했던 그곳…2800억 PF 만기 발동동 [부동산360]

[헤럴드경제=고은결 기자] 인천 영종도에서 추진되던 영종도 공공지원 민간임대 주택 사업의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장의 기로에 선 것으로 나타났다. 이런 가운데 만기 연장을 위해 시행사와 조합이 내놓은 PF 상환계획·임대조건이 달라, 어느 쪽이 채택될 지 관심이 모아진다.

10일 부동산 업계에 따르면 인천 영종도 미단시티에서 진행 중인 ‘누구나집 3.0’ 사업장은 이달 23일 2800억원 규모 PF의 만기일이다. 일부 계약자들 사이에선 “PF 만기를 넘기면 부실채권이 돼 공매 절차를 밟게 될 수 있다”는 우려도 나온다. 해당 사업장은 지난달 준공 인가를 받았지만 내년 1분기까지 조합원 총회, 임대차 계약 작성, 입주 등 절차가 남은 상황이다.

다만 대주단은 만기 이전에 상환계획이 가결되면 대출기한을 3개월 연장해 줄 수 있단 입장이다. 관건은 시행사 안 혹은 조합 안 중에 어떤 안이 최종 채택되느냐다. 금융대리기관은 각 대주들에게 시행사의 안을 받을 것인지, 계약자들이 모인 협동조합의 안을 받을 것인지 10일까지 결정하라는 공문을 보냈다.

시행사 측과 조합은 모두 모기지보증 담보대출을 통해 최대 3000억원을 대출한다는 계획이다. PF 대출금 상환 외에 미지급 공사비 400억원 및 추가 공사비도 지급해야 하기 때문이다.

그러나 추가 자금 확보 방안 및 임대조건이 다르다.

시행사는 대출연장 이자 등을 고려해 상가 담보대출도 진행 예정이다. 임대조건은 전체 1096가구의 임대보증금을 3억1500만원으로 맞춘 ‘단일 전세안’을 제시했다. 이는 평균 분양가인 3억5000만원에서 약 10%의 계약금을 뺀 금액이다. 이 같은 단일 전세안은 시행사 측이 대출 고금리 부담 등을 고려했기 때문인 것으로 알려졌다.

반면 조합은 추가분담금을 피하기 위해 ‘추가매매예약금’으로 조합원들이 출자해 미래에 납입할 잔금 일부를 미리 납부, 450억원가량을 확보한단 계획이다. 추가매매예약금은 3000억원 규모 대출이 실행됐을 시 평균 4500만원 수준으로 추산된다.

아울러 조합은 월세형(임대 보증금 0원~1억5000만원·월 임대료 0~125만원), 전세형(임대보증금 2억7000만원)으로 나눠 제안했다. 조합은 전세보증금 3억1500만원은 지나치게 높으며, 당장 수억원대의 전세자금 조달이 어려운 이들은 임대차 계약이 불가능해 계약금을 날릴 수 있다는 입장이다.

한 조합 관계자는 “인프라가 다 갖춰진 주변 단지 전세도 2억5000만원 수준인데, 인근이 허허벌판인 곳의 전세 3억1500만원은 무리”라며 “다만 채무 불이행을 막기 위해 추가 매매예약금을 내겠다는 것”이라고 말했다.

조합은 일단 서면으로 임대조건 변경안에 동의를 구하고, 향후 임시총회를 열어 의결을 거치겠다는 방침이다. 조합의 임대조건 변경안이 가결되더라도 대주단 내부에서 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 대출기한이 연장된다.

시행사 안이 채택되면 이에 따라 업무가 진행된다. 대주단이 모든 안을 여의치 않다고 판단해 공매 절차를 밟을 일말의 가능성도 배제할 수 없다.

한편 2018년 출범한 누구나집 3.0 사업은 개인이 협동조합에 가입하고 집값 10%를 낸 이후 임대차 기간이 끝나면 최초 공급가로 분양받는 방식이다. 분양 시 시세차익은 고스란히 조합원이 가져갈 수 있다고 홍보해 관심을 모았다. 영종 미단시티 누구나집 1096가구는 모든 가구가 전용 84㎡ 규모다.