2011년 초 삼성전자 주가가 100만원을 넘었다. 주당 가격이 개미, 즉 소액투자자들이 사기에는 너무 비싸니 액면분할이 필요하다는 주장이 제기됐다. 최근 삼성전자 주가는 280만원을 훌쩍 넘어서며 300만원이 눈앞이다. 액면분할은 이뤄지지 않았다. 개미들은 부담이지만, 기관투자자들이나 자산가들에게는 오히려 주당 가격이 높은 게 낫다. 개미들이 많아봐야 변동성만 커지고 잡음만 많을 수 있어서다. 2016년 하반기 삼성전자 주가가 150만원을 넘어서며 ‘그들만의 리그’는 확실해졌다. 가격은 가파르게 올랐다. 올 3월에는 200만원을 돌파했고, 지난 9월 250만원 선까지 훌쩍 뛰어넘었다. 이제는 가격 자체가 철옹성이 돼 버렸다.

기관화된 증시와 달리 한국의 부동산 시장은 개인의 직접소유비율이 높다. ‘2016년 가계금융복지조사’를 보면 국내 가구의 보유자산 가운데 주택을 포함한 부동산 자산은 68.2%에 달한다. 알뜰살뜰 모아 집 한 채 마련하고, 그 집값이 오르기를 바라는 게 현실이다. 전세와 주택담보대출의 역할이 결정적이다. 전세보증금 수준과 주담대 한도는 담보가 되는 자산의 가격에 달렸다. 가격하락 위험이 없는 자산이라면 차입비율이 높을 수록 수익률도 높아진다. 소득에 따라 금융권 차입한도를 제한하는 총부채상환비율(DT))역시 소득이 많은 부자에게 ‘상대적으로’ 더 많은 대출을 가능하게 해줬다. 부동산, 특히 강남 부동산은 자산가들의 고액ㆍ직접투자에 최적화된 자산이었던 셈이다.

미국을 비롯한 선진국들에서는 부동산이 유동화 돼 있어 간접투자가 쉽다. 양질의 부동산에 대한 일반 투자자들의 접근이 용이하다. 하지만 우리나라에서 소액 부동산투자의 지름길인 부동산투자회사(리츠ㆍREITs)의 상장 시가총액은 약 3000억원에 그쳐 명목GDP 대비 0.02%에 불과하다. 비상장 사모리츠를 합해도 27조3000억원 수준이다. 비슷한 시기 리츠를 도입한 일본의 상장 리츠 시총이 116조7000억원(2.14%), 싱가포르가 58조8000억원(17.86%)에 달한 것에 비하면 한참 못 미친다.

또 다른 부동산 간접투자의 방법인 부동산펀드 역시 마찬가지다. 2010년대 들어 성장세를 보이기 시작한 부동산펀드는 2017년 9월 말 현재 설정액은 56조6000억원으로 2011년보다 3.5배 가량 성장했다. 하지만 총 설정액의 약 97%가 사모형태로, 일반투자자에겐 여전히 접근이 어려운 시장이다.

공모 형태의 간접투자 상품의 규모가 작다보니 일반 투자자의 관심이 낮은데다 이로 인해 상장 부동산펀드조차 제때 환매가 되지 않는 악순환에 빠지고 있다. 운용사 입장에서도 기관을 대상으로 뭉칫돈을 모아 투자하는 사모형태를 선호하는 것도 일반인에게 부동산 간접투자가 낯선 이유다.

무엇보다 개인의 주택소유 개념이 강하다보니 국내에서는 리츠나 부동산펀드로 담을 만한 건물이 상업용에 그치고 있다. 상업용은 소유경쟁이 약해 수익률이 낮다.

한 시중은행의 부동산 투자 담당자는 “국내 부동산펀드가 제시하는 수익률은 3% 안팎”이라며 “이 정도 수익률로 일반 투자자를 끌어들이는 건 불가능”하다고 설명했다.

청약을 통한 소유자 선택과, 선분양제도 및 중도금 대출 시스템, 그리고 전세제도 등은 주택의 개인소유에 최적화된 장치들이다. 부동산투자상품으로는 수익률 높은 주택시장에 접근하기 어려운 구조다. 직접 소유하지 않으면 가치상승의 수혜를 누릴 수 밖에 없는 구조에서 강남 아파트는 부자들만의 리그로 부동산시장의 삼성전자가 됐다.

김우영 기자/


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