-권대우 한양대 법학전문대학원 교수, 법무부 연구용역보고서 -“1억 전세, 월세로 전환시 월세 60만원 이하로 제한을” -최단임대 기간도 자녀교육 맞춰 3년으로 늘려야 -상가임대차 보호법 이어 주택임대차 보호법도 강화되나

［헤럴드경제=김재현 기자]전세가 월세로 가파르게 변화하면서 서민들의 주거권 안정이 문제가 되는 가운데 전세를 월세로 전환할 경우 전월세 전환율을 최대 연 7.25%(기준금리+5%) 수준으로 낮춰야 한다는 연구결과가 나왔다. 이 경우 1억원의 전세 보증금을 월세로 전환하면 월 60만4100원정도가 된다. 또 자녀 교육 주기를 고려, 현행 2년인 최단 임대기간을 3년으로 연장하되 단기임대 활성화를 위한 예외를 인정해야 한다는 내용도 포함됐다. 권리금과 최저 5년의 영업권을 보호하기 위한 상가건물 임대차보호법 개정에 이어 주택임대차 보호법도 개정될지 관심이 쏠리고 있다.

권대우 한양대 법학전문대학원(로스쿨) 교수는 법무부로부터 연구용역을 의뢰받은 ‘주택임대차 월세 가속화에 따른 주택임대차 보호법 개선방안 검토’에서 이같이 밝혔다.

국토교통부에 따르면 지난해 한해 30% 중후반대를 기록했던 월세거래 비중은 올해 줄곧 40%대를 넘기고 있다. 재작년 전월세 시장에서 월세거래가 차지하는 비중이 34% 수준이었던 것을 감안하면 2년 연속으로 월세 가구가 큰 폭으로 증가하고 있음을 알 수 있다. 전세가 월세로 급속히 전환되고 있는 것이다.

현행법상 전월세 전환율 상한선은 연 10%지만 한국은행 기준금리의 4배(현재 9%) 중 작은 쪽을 택하게 돼 있다. 월세가 계속 늘어나면서 올해 2분기의 경우 서울시의 경우 보증금 1억 이하의 평균 전환율은 8.3% 수준을 기록했다. 전세보증금 1억을 줄이면 월 69만16000원 선에서 월세가 형성됐다는 것이다.

보고서는 전월세전환율을 한국은행 기준금리 +5%선에서 제한하는 것이 맞다고 밝혔다. 현재의 기준금리 2.25%를 적용해보면 7.25%로 전세보증금 1억원을 줄이고 월세로 전환하면 월 60만4100원 이하로 하자는 것이다.

또 현재 2년인 최단임대기간을 한국의 자녀 교육주기에 맞춰 3년으로 연장하되, 1년 이하의 단기 임대차 활성화를 위해 건물주 및 가족이 주택을 이용해야 하는 경우, 건물의 철거 내지 수리를 위해 필요한 경우 등에 한해 서면계약시 합의한 경우에만 예외를 인정해야 한다고 주장했다.

또 과도한 월세 인상을 막기 위해 월세를 올릴 때는 인근 주택 월세나 보증금과 비교하며 증액은 전년도 물가상승률을 기준으로 해야 하며 이 이상 올려 받을 경우 세입자는 초과지급된 차임 또는 보증금과 그 이자의 반환을 청구할 수 있는 반환청구권을 가지게 해 세입자를 보호하는 조항도 뒀다.

또 세입자의 주거안정을 위해 임차인에게 계약갱신권을 보장하고, 계약만료 4개월여 전에 계약갱신청구를 하지 않으면 묵시적 계약연장으로 최단임대기간만큼 계약이 연장되도록 법을 수정할 필요가 있다고 봤다.

다만 세입자가 석달 이상 월세를 밀리거나 집주인 및 가족들이 집을 이용할 필요가 있는 경우, 또는 건물의 철거ㆍ수리를 위해 필요한 경우에 한해 집주인은 계약 연장을 거절할 수 있으며, 이 경우 이를 서면으로 통보할 것을 주문했다.

또 주택임차권의 등기를 일반화해 집주인이 주택을 담보로 대출을 받을 경우 후순위자들이 정확한 담보상태를 확인할 수 있도록 하며, 세입자의 대항력을 높이도록 해야 한다는 내용도 담았다.