정부 공급 ‘속도전’…조합원 간 갈등의 골 키우나

정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4주택공급대책)은 ‘속도전’을 강조했다. 조합 설립에서 시공까지 최소 10년 이상 걸리던 기존 재건축·재개발 요건을 완화해 단시간 내 주택 공급을 늘리겠다는 그림이다.

하지만 이해관계가 다른 주민들간 갈등 가능성도 그만큼 높아졌다는 우려의 목소리도 나온다. 약 30%의 반대 목소리가 정부 또는 민간 개발사의 ‘강제 수용’으로 덮어질 가능성도 높다. 또 ‘현물선납’이라는 파격적인 새 제도도 벌써부터 시장에서 논란이 되고 있다.

‘2.4 주택공급대책’ 중 약 30만6000호를 담당할 ‘도심 공공주택 복합사업’은 주민 또는 토지주의 동의 요건을 3분의 2 이상으로 낮췄다. 기존 재개발과 재건축에서 4분의 3 이상 동의가 필요했던 것을 10%포인트 가량 완화한 것이다.

정부는 “기업의 부지확보 및 지자체의 통합심의를 통한 신속 인허가 등 패스트트랙으로 추진할 것”이라며 조합원 동의 여건 완화 이유를 설명했다.

약 13만6000호의 공급을 담당할 ‘공공 직접시행 정비사업’은 더욱 파격적이다. 공기업이 주도하는 이 사업의 신청 요건은 ‘조합원 과반수’로 문턱을 대폭 낮췄다. 사업시행부터 조합총회, 관리처분인가까지 13년 가량 걸리던 절차도 ‘통합심의’로 일원화해 5년 이내 착공이 가능토록 했다.

문제는 속도전 속 내재된 주민간 갈등이다. 일단 공공 직접시행 정비사업 신청 요건은 낮췄지만, 실제 사업 시행을 위해서는 1년 내 토지 소유자의 3분의2 이상 찬성을 다시 확보해야 한다. 약 16% 가량의 동의를 단시간 내 더 확보해야 하는 것이다.

정부는 “변경신청 후 1년 내 조합원의 3분의 2, 또 면적의 절반 동의 확보 미충족 시 정비계획 변경 신청 자체를 취소할 것”이라고 밝혔다. 자칫하면 신청 후 재산권 행사가 제한된 채, 시행에 나서지 못하는 최악의 상황이 우려되는 대목이다.

‘현물선납 약정’ 제도 도입도 시장의 거부반응을 불러올 가능성이 높다. 조합원이 가진 주택의 권리를 사업시행 전 공기업에 넘기고, 대신 입주권을 받는 것이다. 정부는 사업 리스크를 조합원 개인에서 정부로 옮겨 놓는 ‘선의의 정책’이라고 강조했지만, 시장에서는 기존 ‘강제수용’ 가능성을 열어둔 것이라고 우려했다.

대책 발표 후 사업구역 내 신규 매입 주택에 대한 강제 현금청산 대목도 조합원의 재산권 행사와 상치될 가능성이 높다. 개인적 사유로 이주해야 할 예상 사업구역 내 거주자가, 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 상황에 처할 수 있다.

또 그동안 지방자치단체의 권한이던 관리처분인가 등을 ‘통합심의’라는 이름으로 사실상 중앙 정부가 주도할 경우 지방-중앙 정부간 갈등도 예상된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공공이 지역민의 동의없이 사업을 강제로 추진하지는 않을 것으로 명시했지만, 동의율 요건이 완화되고 사업지에서 발생하는 문제의 해결 책임을 공공이 지게 된다”며 “좀 더 현실적으로 다듬을 필요가 있다”고 조언했다. 최정호 기자