부동산 명도소송, 임대인의 권리 입증이 핵심

부동산에 관련해서는 임대인이든 임차인이든, 큰 금액이 걸린 상황이 대부분이기 때문에 어떤 입장에 놓여 있더라도 항상 조심해야 할 문제가 된다.

경기 침체로 인해 관련 사건들이 많이 발생하며 언론 매체를 통해서도 자주 접할 수 있는데, 최근 들어 부동산 사기 행각은 물론이며 신탁회사가 부동산과 세입자 모두를 속여 큰 피해가 발생했던 사건도 보도됐다.

경제 활동이 어려워지면서 금전을 목적으로 일어나는 사건사고는 끊이지 않고 있지만 그 중에서도 부동산과 관련되어 있다면 피해 액수는 만만치 않기에 제대로 대처를 하는 것만이 답이다.

외부 활동이 극히 제한되는 상황에서 손해를 보게 된 이들이 많을 테지만, 가장 큰 우려가 되는 이들은 소상공인이라고 볼 수 있다. 정부 차원에서 제한하고 있기에 소상공인은 어쩔 수 없이 매출의 감소를 겪게 되고, 생계에 위협을 받게 된 것이다.

바이러스의 영향을 받게 되어 심각한 사태를 직면하였으나 소상공인 중 일부는 다행히 집주인으로부터 배려를 얻어 임대료 중 한 달분을 면제받거나, 월 임대료에서 일부를 제하고 낼 수 있게 되는 등의 선처를 구헤 지내고 있기도 하다. 이러한 집주인에게는 착한 임대인이라고 이름을 붙여줄 수 있는데, 말 그대로 '선처'일 뿐이라는 사실을 잊는 임차인들이 많다.

초기에는 상황을 잘 알기에 마음을 베풀어 도와줄 수 있었다 하더라도, 임대료를 미납하거나 일부 금액만 지급하는 등의 행태를 임차인이 반복하고 있다면 그것은 안 될 일이다.

임대료를 낮춰준다든지, 면해준다는 등의 조치는 임대인이 반드시 지켜야 하는 의무가 아니며 선택 사항일 뿐이었음에도 임차인을 배려하고 선의를 보였던 것이다.

그러나 계속해서 임차인이 이를 마음대로 요구하며 제대로 임대료를 지불하지 않는다면 그에 대한 대처로 명도소송을 진행해볼 수 있다.

법률사무소 인성의 조일권 대표변호사는 이러한 상황에 놓여 있는 임대인들이 시도해볼 수 있는 방법들을 제시했다.

상가임대차에 대한 내용을 규정하고 있는 법을 살펴보면 임차인이 월세를 미납할 경우 그를 토대로 임대인이 임차인을 상대로 임대차계약 해지를 통보할 수 있도록 정해져 있다. 그러므로 월세가 3개월 이상 미납됐다면 임차인을 상대로 계약 해지를 통보할 수 있으며 이어 해지가 가능해진다.

조 변호사는 월 임대료를 3개월 미납에 관련하여 "3개월 이상의 미지급이라는 것은 연속적으로 3기 이상 연체하는 것에만 해당하는 것이 아니다. 산정 기준은 연속해서 발생한 것이 아니더라도 임차료를 꾸준히 지급했더라도 밀린 월 임대료의 총합이 3개월을 넘어가는 금액으로 추합된다면 임대차계약 해지의 사유가 된다"고 밝혔다.

최근 코로나바이러스 사태에 따라 임시 규정이 신설됐고 2019년 9월 29일로부터 6개월 간의 기간 동안에 발생한 임대료 미납에 대해서 다르게 규정하고 있다.

9월 29일 이후 6개월 동안의 시기에는 위에서 언급했던 3개월 이상의 미지급 기준으로 포함하지 않도록 규정했다.

코로나로 인해 경제난을 겪고 있는 임차인들에게 불리한 상황이 발생하는 것을 최대한 방지하기 위함으로 보호 조치가 내려진 것이라고 본다.

일반적으로는 임대차계약 해지에 관련한 의사를 명확히 표하기 위해서는 내용증명을 발송해야 하며, 의사를 전달함으로써 계약이 종료된다. 그리고 종료와 동시에 임차인은 해당 부동산에서 퇴거해야 하며 퇴거하지 않을 경우 명도소송을 고려하면 된다.

명도소송을 준비하게 됐다면 미리 취해야할 조치가 있다. 그는 바로 점유 이전금지 가처분이다. 우선 본 소송은 임대인 소유의 부동산에 권리가 없는 이가 점유하고 있을 때, 점유를 이전하도록 요구하는 것이 목적이다. 그러므로 이 소를 진행하는 동안에는 임차인이 점유 상태를 마음대로 이전하여 법률 상태를 변경하는 경우가 발생할 수 있다는 것을 미리 알아두어야 한다.

이러한 행위를 예방하려면 반드시 미리 해둬야 할 것이 바로 부동산 점유 이전금지 가처분 신청이다.

본 처분의 신청이 확정될 경우 점유자는 본 소송이 진행되는 동안 본인의 점유 상태를 어떠한 법률 상태로도 바꿀 수 없게 처리된다. 다만 영구적인 조치인 것은 아니며 임시적으로 내려지는 처분이다.

부동산 점유 이전 금지 가처분을 완료했다면 본격적으로 명도소송을 청구해야 한다. 조 변호사는 "권리 관계가 분명하고 사실관계에 대해 제대로 입증이 가능하다면 좋은 결과를 얻을 수 있다"고 밝혔으나 "생각보다는 쟁점이 많고 진행하는 중 조치해야 할 사전 작업이 많으므로 혼자서 전체를 관리하기에는 어려움이 따른다"고 말했다.

정당한 권리자가 아닌 사람의 점유를 이전하도록 퇴거를 요구하는데 그 과정을 방해할 여지가 있다. 그러므로 방해를 막기 위해서 사전조치를 취해야 하며 해당 부동산 내 설치되어 있는 설비 및 집기 등을 철거하기 위해서 따로 조치를 취해야 하는 등, 쟁점이 될 만한 사항에 여러 가지가 속하므로 복잡하고 어려울 수밖에 없다.

소송을 청구한 원고라면 본인에게 해당 부동산을 사용하고 수익할 법적인 권리가 있음을 주장해야 하며, 이 권리는 정당하다는 점까지 전부 입증해야 한다.

청구권자로서 입증할 부분과 주장해야 할 내용이 다양하기에 모든 과정을 순조롭게 처리하는 것이 목적이라면 넓은 범위에서 부동산 관련 법률을 이해하고 있어야 한다.

보다 명확하게 해결하기 위해서는 부동산 변호사와의 상담이 필요하며 공인중개사 자격을 보유했는지, 부동산학 석사 학위를 취득했는지 등의 본 분야에 전문적 지식을 갖추고 있는지 여부를 알아보고 변호사를 택하는 것이 바람직한 방법일 것이다.