[헤럴드경제=김수한 기자] 올들어 부동산 시장이 살아나기 시작했다고 합니다. 아직도 부동산 시장 침체로 어려움을 호소하고 있는 이들이 많아 실제인지 확신할 수는 없는 상황입니다.

다만, 인기 지역은 예나 지금이나 호황입니다. 강남권 재건축, 세종시, 혁신도시, 부산 및 대구 등이 대표적인 곳입니다.

아무래도 서울 부동산 부활을 알리는 신호탄, 강남권 재건축에 대한 관심이 많으실 겁니다.

강남권 재건축은 인기 지역입니다.

더군다나 올해 말까지 강남권 재건축단지가 관리처분인가를 받으면 재건축 초과이익 환수제(2014년까지 유예) 적용을 받지 않기 때문에 조합들이 앞다퉈 속도를 내고 있어 더욱 유망해 보입니다. 운이 좋다면 올해 구입한 강남권 재건축 지분이 강남권에 어엿한 새 아파트 한 채와 수천만원 이상의 프리미엄이라는 수익을 안겨줄 수도 있을 겁니다.

그래서 강남권 재건축 투자 바람이 뜨거운 겁니다.

오늘은 투자 유망한 강남권 재건축 단지를 살펴보고, 강남권 재건축 투자의 허와 실도 짚어보려 합니다.

먼저 올해 분양 단지, 재건축 추진 속도가 빨라 지분 투자가 유망한 단지 순으로 정리해 봅니다.

■ 분양 앞둔 강남권 재건축 올해 일반분양하는 강남권 재건축 단지로는 2월 개나리6차 재건축(역삼자이) 86가구, 3월 고덕시영 재건축(고덕래미안힐스테이트) 1114가구, 4월 논현 경복아파트 재건축(아크로힐스 논현) 57가구, 6~7월 신반포 한신1차 재건축(아크로리버파크) 230가구, 9월 서초우성3차(삼성물산) 48가구, 10월 반포동 삼호1차(대우건설ㆍKCC건설) 86가구, 가락시영 재건축 1500가구(연내 분양 목표) 등입니다.

대부분의 서울 거주자들이 선호하는 강남권 새 아파트라는 점에서 일단 합격점입니다. 또한 연내 분양이 예정돼 있어 사업기간 지연 등의 불확실성이 없다는 것도 장점입니다. 그러나 사업단계가 막바지에 와 있어 오를만큼 올랐다는 게 흠입니다.

결론은 일반분양가입니다. 조합, 시공사 등 사업주체가 과연 일반분양자들이 수익이 날 정도의 분양가를 책정할 것인지가 관건이라 하겠습니다. 지난해 말 분양해 선풍적 인기를 모았던 신반포 한신1차 재건축의 경우, 분양가가 인근 반포래미안퍼스티지 시세와 비슷하거나 오히려 웃돌아 업계에서 “(일반분양자의 수익성을 외면한) 상당히 무례한 분양가 책정”이라는 비판이 터져나온 바 있습니다.(그래도 분양 결과는 성공가도를 달렸지요.)

■ 속도 빠른 단지

다음은 지금 속도를 내고 있어 비교적 빠른 시일 안에 투자금 회수가 가능한 강남권 재건축 단지들입니다. 이른바 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계의 단지들입니다. 일반적으로 관리처분인가 단계에서 빠르면 1년 안에 이주와 착공이 이뤄지기 때문에 속도가 빨라 투자성 높은 단지로 관심을 모읍니다.

서초구 잠원동의 반포한양(관리처분인가), 한신5차(사업시행인가), 한신6차(사업시행인가), 우성(사업시행인가), 한신18차+24차(사업시행인가).

서초구 반포동의 한양(사업시행인가), 삼호가든3차(사업시행인가), 삼호가든4차(사업시행인가), 서초구 서초동의 우성2차(사업시행인가), 송파구 가락동의 시영1,2차(사업시행인가), 강동구 고덕동의 주공2단지(사업시행인가), 강동구 상일동의 주공3단지(사업시행인가) 등이 그런 단지들입니다.

■ 속도 늦지만 목표치가 높은 단지 주의해야

강남권 재건축단지라고 해서 모두 황금알을 낳는 거위로 인식해서는 안 됩니다.

현재 사업단계가 초기에 불과하고 진행 속도도 빠르지 않아 투자액 대비 수익성을 확신할 수 없는 단지들도 많기 때문입니다. 물론, 장기투자의 관점에서 여타 단지보다 비교적 저렴하게 매입하는 것도 방법일 수 있겠습니다만, 인내심을 갖고 다양한 변수가 있는 재건축 시장에서 버텨내는 것도 쉬운 일은 아닙니다.

업계에서도 이런 분위기에 대해 상당히 우려하는 분위기입니다.

강남 지역 한 공인중개사는 “조합설립인가 정도의 단계라면 사업시행인가를 거쳐 관리처분, 이주 및 철거까지 가는 기간이 아무리 빨라도 2~3년은 걸린다”며 “올해가 재건축 초과이익 환수제가 유예되는 마지막 해이고, 부동산 경기가 좋아질 거라는 뉴스가 쏟아지면서 갑자기 조합도 설립 안 된 단지나 지금 막 조합을 설립한 단지에서 올해 안에 관리처분까지 받겠다는 야심찬 계획을 쏟아내고 있어 우려스럽다”고 했습니다.

물론, 속도가 늦은 강남권 재건축 단지의 투자 가치가 아예 없는 건 아닙니다.

명목상 올해가 재건축 초과이익 환수제가 적용되는 마지막 해라는 점은 맞지만, 국민경제와 직결돼 있는 부동산 경기 부양을 위해 정부 차원에서 재건축 초과이익 환수제 유예 기간을 연장할 거라는 기대감도 높아지고 있기 때문입니다. 만약 이렇게 된다면 속도가 빠른 단지보다 2~3년 늦더라도 재건축 가능성이 높아지기 때문에 투자가치 또한 상승할 것으로 보입니다.

부동산 정책에서 이제 남은 규제를 들라면 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수제 정도입니다. 올해 부동산 경기 회복이 여의치 않을 경우 정부가 이 두 장의 카드마저 쓸 가능성이 높아 보입니다. 그 중에서도 지금까지 유예돼왔던 재건축 초과이익 환수제의 유예 기간 연장이 먼저 나올 거라는 전망이 강남 지역 부동산업계를 중심으로 솔솔 흘러나오고 있습니다.

soohan@heraldcorp.com

사진설명: 유망 재건축 단지가 몰려 있는 서울 서초구 반포 일대.