입주일, 잔금납부일이 법 시행일 이후인지 따져봐야

오는 4월부터 오피스텔도 주택임대사업 등록이 가능해지고 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 된다. 하지만 모든 오피스텔이 주택임대사업용으로 등록할 수 있고 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 전용면적 85㎡이하의 주거용 오피스텔로서 국토해양부 장관이 고시하는 요건을 갖춰야 주택임대사업 등록이 가능하고 법 시행일 이후에 최초 분양 취득하는 오피스텔부터 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 또한 입주일, 잔금납부일이 법 시행일인 4월27일 이후인지 여부도 따져봐야 한다.

▶주택임대사업 가능한 오피스텔 따로 있다…전용 85㎡ 등 요건 갖춰야=부동산114에 따르면 주택임대사업용으로 등록할 수 있는 주거용 오피스텔은 전용면적 등의 조건에 따라 서울에 9만 1740 실, 경기도에 4만 9297실로 나타났다. 서울에서는 강남구 소재 오피스텔이 1만 790실로 가장 많았고 주요 업무지구가 밀집한 영등포, 마포, 구로 등에 주택임대사업 등록이 가능한 소형 오피스텔이 많았다. 경기도는 고양시 소재 오피스텔이 1만 995실로 가장 많았고 최근 판교신도시 테크노벨리 등이 조성되며 개발 중인 성남 일대에도 임대사업 등록이 가능할 것으로 보이는 오피스텔이 1만 808실로 조사됐다.

오피스텔을 주택임대사업용으로 등록할 수 있게 된 것은 지난 2011년 8.18대책에 따른 것이다. 8.18대책의 소형 임대주택 공급확대 및 지원의 일환으로 오피스텔 주택임대사업 등록이 가능하도록 하는 개정안이 지난 1월 31일에 입법 예고됐다. 이로써 시행예정일인 4월 27일부터는 기존 원룸이나 도시형생활주택의 주택임대사업과 동일한 세제 혜택이 오피스텔에도 주어진다. 대신 5년 이상 임대를 해야 세제 혜택을 받을 수 있고 오피스텔을 이용해 주택임대 사업자로 등록하게 되는 경우 일반 임대사업 등록을 통해 이미 환급 받은 부가세를 추징당하는 경우가 발생할 수 있다.

매입 임대주택으로 등록 가능한 구체적인 오피스텔은 국토해양부 장관이 고시하는 요건을 갖추어야 한다. 국토해양부는 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔 범위를 전용면적 85㎡이하, 바닥난방, 전용입식부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 구비한 오피스텔로 한정하는 것을 예시로 하고 있다. 예시된 내용은 확정된 사항이 아니기 때문에 법 시행일인 4월 27일이 되면 확실한 요건을 알 수 있다. 다만 국토해양부 주택국 관계자에 따르면 현재 예시된 요건에서 크게 벗어나지 않을 것으로 판단하고 있다.

▶4월 27일 이후 최초 취득하는 새 오피스텔부터 취득세 감면 받는다=주택임대사업용으로 등록된 주거용 오피스텔은 규모별로 재산세를 감면 받을 수 있다. 전용면적 ▷40㎡이하인 경우 100% ▷40~60㎡는 50% ▷60~85㎡는 25%가 각각 감면된다.

취득세 감면도 받을 수 있게 된다. 규모별로 감면율은 다르다. 전용면적 ▷60㎡이하는 100% ▷60~85㎡ 는 25% 감면된다. 다만 취득세 감면 혜택은 법 시행일 이후에 최초 분양 취득하는 오피스텔만 적용 받을 수 있다. 기존 오피스텔을 매입하거나 신규 분양 받은 오피스텔이더라도 법 시행일 이전에 잔금 납부나 등기를 마치게 되면 취득세 감면 대상에서 제외된다. 또한 주택거래신고지역으로 지정된 서울의 강남3구는 취득세 감면 대상에서 제외된다.

취득세 납부의 기준이 되는 취득일자는 실제 잔금납부일이나 등기일 중 빠른 날로 한다. 오피스텔은 입주일이 곧 잔금납부일로 결정되는 경우가 많기 때문에 법 시행일인 4월 27일 이후에 입주하는 신규 오피스텔의 취득자들이 가장 먼저 혜택을 받을 것으로 보인다.

입주예정일이 오는 4월 27일 이후인 오피스텔은 서울 3186실, 경기 1168실 등이 조사됐다. 서울은 구로가 632실, 마포 500실, 서대문 361실 순으로 많았다. 강남과 송파에도 입주예정 물량이 적지 않은데 실제 취득세 감면 혜택 지역에서 제외되기 때문에 주의해야 한다.

한편 법 시행일 이전인 2~3월에 입주를 시작하는 단지들도 잔금납부의 유예기간이 있거나 최초 취득이 가능한 물건인 경우에는 취득세 감면 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 계약 전에 주택임대사업자 등록을 통해 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는지 체크해봐야 한다. 잔금납부 기간 이후에 납부할 경우 보통 연13~16%의 연체료가 보편적으로 부과되는 것으로 조사돼 연체료 부담 여부도 같이 확인해야 한다.

▶취득세 감면 받으려면 신규 분양 오피스텔 챙겨 봐야=오피스텔 임대사업 등록을 통해 취득세 감면도 챙겨 받고 싶다면 신규 분양하는 단지들을 살펴볼 필요가 있다. 신규 분양을 통해 최초 취득하는 경우에 취득세 감면 혜택이 주어지므로 현재 분양진행 중에 있거나 분양예정인 단지들을 살펴보고 4월27일 이후에 입주하는 단지를 투자처로 고려해보는 것을 권한다. 동시에 주택임대사업 등록이 가능한 오피스텔인지 요건을 따져보는 것은 필수이다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldm.com


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