아파트 분양시장의 양극화가 심화될 것이라는 우려가 증가하고 있다. 금리인상 가능성에 따른 대내외 시장 환경의 불확실성이 커지고 신규 공급물량ㆍ입주물량 증가에 따른 공급 과잉 우려, 가계대출로 인한 부담 증가 등 분양시장의 위험요인들이 대두되고 있기 때문이다. 이러한 위험요인들이 분양시장 양극화에 미치는 영향을 살펴보고 대비할 필요가 있다.

먼저, 금리인상은 분양시장의 양극화를 촉진시킬 수 있다. 미국 금리인상 가능성의 영향으로 주택담보대출금리가 상승하고 있는데, 금리의 상승은 주택구입 부담을 가중시켜 실거주수요를 감소시키며 투자수요의 자금조달비용을 증가시키기 때문에 분양시장에 악영향을 줄 수 있다. 특히 자금조달비용과 요구수익률에 큰 영향을 미치기 때문에 투자지역과 투자상품의 변화가 나타날 것으로 전망된다. 이에 따라 강남4구, 수도권 등 일부 선호지역의 주택이나 상가, 오피스텔과 같은 투자형 부동산에 투자가 편중될 수 있어 지역별ㆍ유형별 차별화 및 양극화가 심화될 것으로 예상된다.

둘째, 정부의 부동산 정책도 분양시장 양극화를 야기할 수 있다. 11ㆍ3대책, 11ㆍ24 가계부채 관리방안 후속조치 등 부동산 대책은 분양시장의 투기수요를 억제하기 위한 규제다. 정부의 부동산 정책기조변화에 따라 가계부채의 증가, 단기간의 투자수익을 노리는 투기수요 억제 등 실수요자 중심으로 시장을 재편하는 순효과도 있지만 투자수요를 감소시켜 시장이 침체되거나 비규제지역을 중심으로 투자가 몰리는 풍선효과 등 역효과도 나타날 수 있어 지역에 따라 분양성과에 큰 차이가 나타나는 양극화가 가속화될 수 있다.

셋째, 공급물량 증가도 시장 양극화의 주된 원인이다. 11월 미분양관리지역은 30곳으로 늘어 수도권과 부산 등을 제외한 일부지역에서는 청약률 하락, 분양실적 저조, 미분양 물량 증가, 프리미엄 하락에 따른 입주리스크 증가 등 분양시장 침체를 보이고 있다. 공급물량이 지속적으로 증가되면 미분양물량 증가 가능성이 높아질 뿐만 아니라 입주물량 집중으로 인한 미입주 발생, 가격하락으로 인한 역전세난이 발생할 수 있다.

그동안 분양시장은 저금리 상황에서의 투자자본의 유입, 부동산 부양정책 등의 영향으로 투자처를 모색하는 부동자본의 부동산시장 유입으로 호황을 기록했다. 하지만 여러 시장위험요인의 영향으로 투자수요가 감소된다면 분양시장의 양극화는 심화될 수 있으며 이에 대한 대비가 필요하다.

먼저 신규주택을 구입할 계획이 있는 실수요자 입장에서는 금리가 인상되면 주택담보대출 상환의 부담이 증가할 수 있기 때문에 주택구입을 신중히 고려할 필요가 있다. 또 분양시장 양극화로 지역 주택시장이 침체되면 주택가격과 전세가격이 하락해 역전세가 나타날 수 있어 주의가 필요하다. 주택공급자들은 분양시장 경기에 편승한 밀어내기식 주택공급이 아닌 철저한 사업성분석과 시장분석을 통해 공급시기를 조정할 필요가 있다. 지속적인 주택공급으로 전국에 걸쳐 입주물량이 증가하였으며 금리인상에 따른 PF대출금리 상승, 투자수요 감소 등 사업성이 악화될 가능성이 있기 때문이다.

마지막으로 정부에서는 아파트 분양시장이 너무 과열되거나 급격히 침체되는 것을 방지하기 위해 지역시장 모니터링을 통해 시장안정을 도모할 필요가 있다.


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