반포3주구, 재건축 조합원 부담금 4억…로또 분양자는?

서울 서초구 반포주공 1단지 3주구의 재건축 초과이익 환수 부담금액이 조합원당 4억200만원으로 잠정 결정됐다. 역대 최대 규모다.

24일 서초구청에 따르면, 서초구 심의위원회는 최근 반포3주구 주택재건축정비사업조합에 재건축 초과이익 환수에 따른 부담금 예정액 5965억원으로 결정해 통보했다. 현 시점 평가가치에 따른 것으로, 추후 아파트 준공 시점의 각종 비용과 일반분양 수입분 등을 고려하면 부담 금액은 변동될 수 있다. 입주 시점 평가가치가 늘면, 더 늘어날 수 있다는 이야기다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제한 금액이 3000만원을 넘으면 이익금액의 10~50%를 환수하는 제도다. 50%는 국가가, 20%는 광역지자체에, 30%는 기초지자체에 귀속된다.

문제는 정비사업의 본질이 ‘거주 여건 개선’ 임에도, 조합원의 초과이익은 거둬가는 반면 일반분양을 받은 청약당첨자들은 시세 차익을 그대로 가져간다는 데 있다. 게다가 분양가 통제를 통해 사실상 정부가 ‘로또 분양’을 유도한 셈이어서, 이를 둘러싼 갈등은 증폭될 예정이다.

실제 강남권에선 분양가 대비 10억원의 시세 차익을 얻는 ‘10억 로또’가 현실화되고 있다. 최근 수년간 집값 상승세는 이어졌는데, 동시에 분양가 통제가 강하게 이뤄진 데 따른 ‘아이러니’다.

이달 말 입주 예정인 강남구 개포동 래미안포레스트 96㎡(이하 전용면적)은 이달 3일 고층 입주권이 31억8000만원에 팔렸다. 일반분양가는 16억5000만원대로, 일반분양분이 저층에 몰려있음을 감안해도 적어도 10억원 이상 시세 차익을 얻은 셈이다.

반포3주구와 가까운 잠원동 신반포센트럴자이 84㎡의 일반분양가는 15억5000만원대였는데, 지난달 말 등록된 실거래가는 27억5000만원이다. 현 시점 12억원의 시세 차익이 예상된다.

때문에 분양가상한제가 본격 시행되고 재건축 초과이익 환수마저 현실화되면서, 정비사업을 통한 공급이 줄 것이란 전망도 나온다. 특히 역대 최대 규모의 환수금액이 부과되면서 이 같은 전망은 힘을 받고 있다.

지금까지는 2018년 반포동 반포현대아파트 재건축조합에 책정된 108억5500만원 (조합원 1인당 1억3568만원)이 가장 큰 규모였다.

반포3주구 재건축사업은 1490가구를 지하 3층~ 지상 35층, 17개 동, 아파트 2091가구와 상가 등 부대복리시설로 짓는 사업이다. 공사비는 8087억원 규모로 지난 5월 삼성물산이 시공사로 선정됐다. 성연진 기자