1년 지나도록 신규택지 지구지정 ‘0’…근거없는 낙관론이 만든 8·4대책 [부동산360]

[헤럴드경제=민상식 기자] “용적률 300%를 기대한 것과 달리 서울주택도시공사의 심층컨설팅을 통해 용적률 230%가 가능하다는 대답을 듣고 공공재건축을 포기했습니다. 앞으로 공공 주도 사업은 참여할 생각이 없으며 민간재건축으로 추진 중에 있습니다.” (서울 관악구 미성건영 재건축 조합 관계자)

“태릉골프장은 서울과 구리, 남양주의 경계와 가깝게 위치해 있어 이곳이 개발될 경우 인근 지역에 거주하는 주민들은 교통에 있어 직접적인 영향을 받게 됩니다. 1만 가구라는 주택공급 계획을 세우면서 주민들의 의견을 수렴하지 않은 것을 이해할 수 없습니다.” (서울 노원구 주민들로 구성된 ‘초록태릉을지키는시민들’ 관계자)

정부가 지난해 첫 대규모 서울권 공급 정책인 ‘8·4 대책’을 내놓은 지 1년이 지났지만, 사업 진행이 여전히 지지부진하다. 정부가 지자체 및 주민과 협의 없이 대책부터 발표하는 바람에 오히려 시장 혼란만 부추겼다는 비판이 나온다. 당시 잇단 규제 위주 정책에 부동산 민심이 폭발하면서 정부는 급히 공급 확대로 기조를 전환해 8·4대책을 만들었다.

핵심 사업인 공공재건축은 사실상 실패했다는 평가를 받는다. 신규 택지는 주민 반발에 부딪혀 8·4대책서 제시한 18곳 중 지구지정된 곳이 한 곳도 없다. 당초 정부가 밝힌 태릉골프장 등의 지구 지정 완료 시점은 올해 상반기였다. 과천정부청사 등 정부의 계획이 취소되는 사례도 나왔다.

정부는 8·4대책에서 서울권 신규 공공택지를 통해 3만3000가구, 공공재건축 도입 5만가구, 공공재개발 확대 2만가구 등 2028년까지 총 13만2000가구를 공급하겠다고 밝혔다.

그러나 공공재건축은 시장의 외면을 받았다. 용적률 상향과 층수 제한 완화 혜택을 받는 공공재건축 사업의 확보 물량은 4곳 1537가구에 불과하다. 5만 가구 공급 목표치의 3% 수준이다.

공공재건축 후보지 중 규모가 가장 큰 단지인 미성건영아파트(695가구)도 최근 기대보다 사업성이 떨어진다며 민간 재건축으로 선회했다.

국토부가 제시한 5만가구 물량의 근거는 서울에서 재건축을 추진 중인 단지 5곳 중 1곳꼴로 공공재건축에 참여한다는 ‘낙관론’에서 출발했다. 정부는 강남권 재건축 단지의 참여도 나올 것이라고 기대했지만 결국 한 곳도 참여하지 않았다.

공공재개발도 위기감이 높아지고 있다. 올해 초 두 차례에 걸쳐 서울 지역 공공재개발 후보지 24곳(총 2만5000가구 공급)이 발표됐으나 흑석2구역 상가 소유주들이 공공재개발 사업 중단을 요구하는 등 파열음이 나오고 있다.

정부는 8·4 대책의 후속조치로 올해 2·4 대책에서 도심 공공주택 복합사업 등 새로운 공급 방안도 내놨다. 이 사업은 총 56곳(총 예상 물량은 7만5700호)의 후보지가 선정됐다. 하지만 최근 서울 영등포 신길4구역과 부산 전포3구역 등에서 사업 백지화를 요구하는 등 일부 후보지들이 이탈하고 있다.

3만3000가구를 공급한다는 신규택지 발굴은 지자체와 주민 반대에 부딪혀 사업이 제대로 추진되고 있는 지역이 한 곳도 없다.

1만 가구 규모의 노원구 태릉골프장 개발은 여전히 표류하고 있다. 용산구 캠프킴과 서초동 서울지방조달청 부지, 마포구 서부면허시험장 부지, 상암 DMC 미매각 부지 등에서도 주민 반발이 거세다. 정부과천청사 주택 공급은 과천시민의 격렬한 반대로 백지화되고 대체부지로 변경됐다.

전문가들은 충분한 의견수렴 없이 대책을 성급히 발표한 탓에 시장의 요구를 제대로 파악하지 못했다고 지적한다. 임대주택 조성에 대한 주민들의 거부감이 큰 것도 문제였다.