DJ, 재건축 완화에 아파트값 폭등 MB, 규제 풀어도 제자리걸음 부동산 제도 아직도 정비 안돼

대선 주자 하우스푸어 대책 초점 부동산 경기 되살릴 공약 주목

중요한 선거를 앞두고 유권자들은 지금보다 나은 미래를 약속하는 후보자의 갖가지 공약에 귀를 기울인다. 기대감 때문이다. 통상 선거철만 되면 각종 장밋빛 전망이 쏟아지는 배경이다. 하물며 국가 수장을 선출하는 대통령선거라면 경기 호전 기대감은 더욱 크다. 실제 부동산 시장은 대선 때마다 대통령선거에 출마한 후보자의 공약에 힘입어 반짝 호황을 누리는 경우가 많았다.

▶박정희에서 노무현까지… 역대 대통령이 선택한 부동산 정책은?=역대 정부의 부동산 정책은 경제 상황과 맞물려 움직였다. 부동산 가격이 급등할 때엔 규제책을 내놨고, 경기가 부진하면 다른 정책보다 약발이 강하고 빠른 부동산 활성화 대책으로 대응했다. 이처럼 정책이 오락가락하는 사이, 부동산 제도의 정비가 늦어졌다는 지적을 받아왔다. 이는 현재도 유효한 이유다.

1970년대 박정희 정부는 경제 개발을 본격화하면서 주택건설촉진법을 제정하는 등 대량으로 주택을 공급하는 개발과 성장을 동시에 도모하는 정책을 폈다. 국토이용관리법 및 제1차 국토종합건설계획도 이때 마련됐고, 도시개발법을 통해 불량 주택이나 무허가 주택을 재정비하는 사업도 본격적으로 추진됐다. 하지만 경제 개발을 통해 발생한 잉여 자금이 부동산 투기자금으로 흐르면서 부동산 가격은 걷잡을 수 없이 올랐다. 때문에 1978년 부동산 투기 억제 및 지가 안정 대책, 1979년 경제 안정화 종합 시책을 잇달아 내놓으며 부동산 시장 안정에 공을 들여야만 했다.

1980년대엔 이러한 투기 억제 정책으로 도리어 주택 공급이 줄어들어 사회문제로 대두됐다. 전두환정부는 정책 기조를 전환, 1980년 국가보위비상대책위원장 시절부터 도시 주택난 해소를 위해 향후 10년간 주택 500만가구를 지으라고 지시할 정도였다. 실제 양도세율을 내리고 투기지역 해제, 자금 출처 조사를 배제하는 규제 완화 조치가 이어졌다. 하지만 유동 자금이 부동산 시장으로 몰려 투기가 확산되자 다시 투기과열지구 도입 등을 골자로 한 ‘토지 및 주택 문제 종합 대책’을 발표하는 등 규제를 강화할 수밖에 없었다.

1980년대 후반엔 저달러ㆍ저유가ㆍ저금리의 이른바 ‘3저 호황’으로 부동산 투기 광풍이 몰아쳤다. 88 서울 올림픽을 앞두고 집값ㆍ전셋값이 치솟으면서 자살하는 저소득 세입자들이 속출했다. 이에 양도세 중과, 세무조사 강화 등 투기 억제 대책을 내놓았지만 역부족이었다.

이에 택지초과소유부담금제, 개발이익환수제, 토지초과이득세를 골자로 하는 토지 공개념을 도입했지만 결국 주택난이 정권 유지의 불안 요소로 대두됐고, 노태우정부는 분당, 일산 신도시 건설 프로젝트를 내놓았다. 1989년 건설부에 신도시건설기획단을 두고 연말에 첫 분양을 실시하는 극약처방을 내리면서 결국 5개 신도시에 총 272만가구의 주택을 지었다.

반면 김영삼정부는 대규모 신도시 건설 시 폐해가 크다는 데 초점을 맞춰 지역별로 필요한 주택을 공급하는 정책을 폈다. 준농림지에 아파트 건설이 가능하도록 하는 완화 정책도 폈지만 과거 정권에 비해 주택 공급량은 크게 감소했다.

IMF 금융위기와 함께 들어선 김대중정부는 경기 활성화를 위한 부동산 완화 정책을 내놨다. 정부 관급 공사는 불가피하게 줄여야 했지만 민간 건설 경기를 활성화하기 위해 재건축 대상지를 조기 개발하는 카드를 뽑아들었다. 이때 강남권 재건축 아파트들의 가격이 폭등하는 역효과가 빚어졌다.

노무현정부는 이런 후유증을 치유하는 데에 몰두해 대통령 스스로 “하늘이 두 쪽 나도 부동산은 잡겠다”고 선언하는 데까지 이르렀다. 이에 공급을 통한 가격 안정을 위해 수도권 2기 신도시 개발계획도 발표했다. 성남 판교, 화성 동탄1ㆍ2, 김포 한강, 파주 운정 등 11개 지역에 70만호를 건설하겠다는 계획도 나왔다.

▶MB정부, 규제 다 걷어냈다지만 ‘제자리걸음’=이명박정부 들어선 국내외적 금융 불안 상황과 불황이 겹치면서 부동산 가격이 하락하고 거래량도 급감했다. 부동산 가격 급등기에 도입된 각종 규제를 걷어내는 데에 줄곧 힘을 쓰고 있는 이유다.

정부가 들어선 지 얼마 안 된 2008년 6월 미분양 아파트에 한해 주택담보인정비율(LTV)을 완화하고, 1년간 취ㆍ등록세 50% 감면, 2년 내 양도세 면제 등의 혜택을 주면서 지방 시장을 부양하려는 시도가 이어졌다. 같은 해 9월엔 서민 주거 안정을 명분으로 10년간 500만가구 공급계획과 함께 보금자리주택 150만가구 공급계획을 내놨다. 하지만 보금자리주택은 주변 부동산 시세 하락을 초래한 주범으로 비난받았다.

2010년 8월엔 무주택 및 1가구 1주택자에 한해 한시적으로 DTI 적용을 해제하고, 생애최초주택구입자금을 신설해 서민들의 주택 매입을 지원했다. 하지만 한시적 DTI 해제만으로 거래를 진작시키기에도 힘겨웠다. 올해만 해도 5ㆍ10 대책을 통해 강남 3구 투기지역 해제, 9ㆍ10 대책에선 취득세 50% 감면, 미분양 주택 양도세 면제 등의 혜택을 내걸었다. 하지만 이번 정부 들어 부동산 관련 대책만 20차례에 걸쳐 규제 완화책을 내놓으면서 시장에 ‘기다리면 더 유리한 대책이 나올 것’이라는 기대감만 심어줘 거래 부진 문제가 해결되지 않았다.

▶미래 권력, 부동산 대책은=12월 대선에 나선 잠룡들은 추락하는 부동산 경기를 되살릴 뾰족한 대책이 있을까. 결론부터 말하면 없다. 대선 주자들의 주택 정책은 ‘하우스푸어’, 즉 개인 부동산 대출 문제 해소와 전ㆍ월세 안정화 두 가지에 초점을 맞췄다. 핵심은 개인 부동산 부채의 전환이다. 정부 또는 유관 금융기관이 기금을 조성하고, 집주인이 부채 해소를 위해 내놓은 주택 지분을 매입한다는 것이다. 개인은 부동산 거래 부진과 가격 하락으로 생긴 부채를 상환하고, 기금은 사들인 지분에 해당하는 월세를 받아 수익을 창출한다. 이는 현 정부가 검토 중인 ‘세일 앤 리스백(매각 후 임대)’ 방식을 보다 다양화했다는 평가를 받고 있다. 그러나 수십조에서 수백조원이 들어갈 기금의 재원 조성과 유동화 방안이 미흡하다는 지적을 받고 있어 이마저도 실현 가능성은 미지수다. 특히 대선 주자들은 “주택 담보 대출로 인한 가계 부채가 중산층 붕괴를 가속화하고 있다”면서 심각성에 대해서는 인식을 공유하고 있지만 “억지로 가격을 떠받치려는 인위적 부양책들을 다시는 동원해서는 안 된다”고 강조하고 있다. 정부의 적극적인 개입에는 선을 그은 것이다.

<최정호ㆍ백웅기 기자> /kgungi@herladocy;i