토허구역 실거주 유예 1년 더 연장…갱신계약도 포함 [부동산360]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 토지거래허가구역 내에서 세입자가 거주하고 있는 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 신청 기한이 내년 말까지 연장된다. 아울러 기존 임대차 계약의 잔여기간뿐만 아니라 임차인의 계약갱신청구권 사용에 따른 갱신계약까지 실거주 유예 대상에 추가 포함된다.

국토교통부는 17일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 거래 여건을 개선하기 위해 지난 5월 발표했던 ‘실거주 유예 조치’의 신청 기한을 종전 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다.

앞서 정부는 올해 5월 12일부터 연말까지 무주택 실수요자가 토지거래허가구역 내 주택을 세를 끼고 매수하더라도, 기존 임차인의 임대차계약 잔여기간까지는 즉시 입주하지 않고 실거주를 유예할 수 있도록 허용했다. 당시 투기적 매수를 방지하기 위해 매수자의 무주택 요건을 엄격히 규정하고, 임대차계약 종료 후 실제로 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무를 조건으로 부여했다.

이를 내년까지 연장한 건 정부가 다주택자, 고가주택 보유자를 겨냥해 사실상 ‘2027년까지 매도하라’는 시그널을 보낸 8·3 세제개편안 영향이다. 세제개편안에는 2028년부터 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제 거주 요건이 대폭 강화되고 공제 한도를 신설하는 내용과 더불어, 다주택자 양도소득세 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 완화하는 내용이 담겼다. 내년까지 다주택·고가주택 매물 출회를 유도하려는 정부의 의도가 반영됐지만, 실거주 유예 기한은 연말까지라 세 낀 매물은 거래가 어렵다는 지적에 따른 조치다.

지난 15일 여당 원내대책회의에서도 당 지도부가 세제개편 실효성을 높이기 위해 토지거래허가구역 내 세 낀 주택의 거래 제약을 완화해 줄 것을 정부에 강력히 제안하기도 했다.

이번 보완책 관련 ‘부동산 거래신고법 시행령’ 개정안은 오는 18일 입법예고를 거쳐 오는 10월 1일부터 시행된다. 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다. 허가 후 4개월 이내에 주택을 취득(등기)해야 하는 조건은 이전과 같다. 조정대상지역 매입임대아파트(등록임대주택)의 의무 임대기간이 남아있거나, 투기과열지구 내 재건축·재개발에 따라 조합원 지위 양도가 제한되는 등 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀리는 경우에는 해당 시점(의무임대 종료일, 이전고시일 등)부터 15개월간 유예를 신청할 수 있도록 기간이 조정된다.

시행령 개정안으로 변경되는 핵심 내용은 신청 기한 연장뿐 아니라 유예 인정 범위가 대폭 확대된다는 점이다. 기존에는 현 임차인의 계약 잔여기간까지만 입주가 유예됐으나, 앞으로는 1회에 한해 최대 2년의 갱신계약 기간까지 추가로 유예를 인정받는다. 이에 따라 시행일(2026년 10월 1일) 기준으로 신청 기간 15개월과 갱신기간 24개월을 더해 최대 3년 3개월간 입주를 미룰 수 있으며, 매수자는 늦어도 2029년까지 입주를 완료하면 된다.

임차인의 갱신계약까지 유예 대상에 포함한 건 실거주 의무 이행에 따른 임차인 퇴거 압박을 완화하고, 전월세 시장의 수급 불균형과 주거 불안을 해소하기 위한 취지로 해석된다.

다만 투기 수요 차단을 위한 실수요자 요건과 거주의무는 엄격히 유지된다. 매수자는 무주택 상태를 유지한 자로 제한되며, 입주 후에는 반드시 2년간 실거주해야 한다.

김이탁 국토부 1차관은 “이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙을 유지하면서 임대 중인 주택 거래 과정의 현실적 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것”이라며 “무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무를 유지해 실수요 중심으로 거래가 이뤄지도록 하고 투기적 수요는 철저히 차단하겠다”고 강조했다.

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