상한제 폐지후 매매가 추월 폐지전 보다 건축비 2.5배↑ 재건축조합, 높을수록 유리 건설사 “억울”...이익은 폭증 [헤럴드경제=김우영 기자] 정부는 8ㆍ2부동산 대책에서 민간택지 분양가상한제 도입을 강하게 시사했다. 2015년 제도가 폐지된 이후 분양가가 천정부지로 치솟았기 때문이다. 고분양가 논란이 뜨거워질 조짐이다.

부동산114에 따르면 지난 2014년 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 3.3㎡당 분양가격은 2055만원으로, 같은 기간 매매가격(2467만원)보다 낮았다. 하지만 분양가 상한제가 없어진 2015년 단숨에 40%이상 급등하며 2885만원을 기록, 매매가격(2635만원)을 뛰어넘었다.

분양가를 따져보면 시세에 따라 오르는 대지비는 거의 그대로인데 건축비가 분양가 상승분의 절대치를 차지했다. 2014년 분양가 상한제를 적용받은 서초 푸르지오 써밋의 분양가 3200만원 가운데 건축비는 680만원이었지만 1년여 뒤 선보인 반포 센트럴 푸르지오 써밋은 건축비가 무려 1488만원으로 크게 올라갔다. 이 기간 건축비 차이(808만원)는 공교롭게도 분양가 차이(840만원)와 거의 일치한다. 2014~2015년 벌어진 상황만 놓고 보면 정부의 설명이 설득력을 갖는 것이다.

굵직한 강남권 재건축 단지 분양을 앞둔 올해 하반기 분양가 상한제 사례가 나올 가능성이 크다. 당장 이달 개포시영과 신반포6차가 분양을 시작한다. 청담삼익, 개포주공8단지도 분양이 임박했다. 분양가가 4000만원 중반대까지 올라온 상황에서 5000만원을 돌파할지 관심이 모이기도 했지만 분위기는 바닥에 붙어 있다.

한 분양업계 관계자는 “재건축 열기가 한창인 2016년 분양에 나섰던 디에이치 아너힐즈도 초고분양가 논란을 겪다 결국 분양가를 낮출 수밖에 없었다”면서 “지금은 그때보다 상황이 우호적이지 않아 조심스럽다”고 말했다.

건설사들은 최고급 자재와 마감, 특화설계ㆍ조경 등을 원하는 강남권 수요자들의 눈높이를 맞추는 과정에서 건축비가 높아졌다고 해명한다. 분양가 상한제로 재건축ㆍ재개단 단지가 수익성을 훼손하지 않으려 건축비를 깎았다는 것이다. 분양가는 기존 시세를 반영해 책정되는 만큼 고분양가가 과열을 이끈다는 건 어불성설이라고 주장한다.

그런데 현대ㆍ대우ㆍGS건설과 대림산업 등 상반기 실적을 발표한 4대 건설사의 주택ㆍ건축부문 매출총이익은 1조7530억원으로 전년동기(1조1680억원)보다 50% 급증했다. 매출액총이익률은 15.4%에서 16.2%로 높아졌다. 전체 매출총이익에서 차지하는 비중도 43.3%에서 124.7%로 급증했다. 아파트 외 다른 부문에서는 적자를 본 셈이다.

고분양가와 주택시장 과열에 대해 학계나 업계에서 일치된 의견은 아직 없다. 다만 건국대 부동산학과 박사과정 윤종만 씨는 올해 발표한 ‘분양가 상한제의 재고주택가격에 대한 영향’ 논문에서 상한제를 실시한 동의 재고주택 가격 증가율은 다른 동에 비해 유의하게 하락한다고 설명했다. 다만 이 결과에는 단기에, 제한적으로만 해석돼야 한다는 단서가 달렸다.


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