- 적정담보비율 넘으면 무조건 분할상환 - RTI 도입…1.5배보다 높을수도

[헤럴드경제=이슬기 기자] 정부가 다주택자와 함께 가계부채 급증의 또다른 장본인으로 지목된 부동산 임대업자의 돈줄 조이기에 나섰다.

부동산 담보가치의 ‘적정 수준’을 넘는 대출에 제동을 걸고, 수익성이 낮다고 판단되면 아예 대출을 끊는 방식이다.

29일 금융위원회와 금융권에 따르면 이 같은 내용의 부동산 임대업 여신심사 가이드라인이 다음달 발표될 예정이다.

부동산 임대업은 자영업으로 분류된다. 따라서 금융회사가 돈을 빌려줄 때 가계대출 규제, 즉 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 적용되지 않는다.

금융회사가 자율적으로 운영하는 적정 담보비율과 관련, 금융위는 이 비율을 초과하는 대출은 무조건 분할 상환하는 쪽으로 가이드라인을 마련할 방침이다.

은행들은 근린상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 대출에 통상적으로 분양가의 50∼70%를 담보로 인정하고 있다.

5억원짜리 상가라면 최대 적정 담보는 3억5000만원이다. 이때 소액임차보증금은 뺀다. 보증금이 5000만원이면 3억원을 빌려주는 셈이다.

은행들은 이 경우 차주(借主)의 신용도나 다른 담보를 보고 분양가의 80%(4억원)까지 추가 대출을 했다.

금융위는 일시 상환이던 추가 대출을 매월 균등분할 상환으로 바꾸기로 했다. 이럴 경우 매월 꾸준한 임대 수입이 없으면 상환이 어려워지게된다. 초과대출을 가급적 제한하는 취지다.

금융위 관계자는 “부동산 평가액에 담보가치 비율을 곱한 적정 담보비율 강화는 LTV 규제 강화와 같은 기능을 할 것”이라고 말했다.

임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)이 도입된다. RTI는 ‘(상가가치×임대수익률)÷(대출금×이자율)’이다.

기업 이자보상배율과 같은 개념이다. 임대 수입으로 대출 이자도 갚지 못해선 곤란하다는 것이다. 애초 150%(1.5배)로 알려졌지만, 조금 커질 가능성도 있다.

담보가 있고 자산가격 상승 가능성을 고려해 1.5배가 지나치게 높다는 주장이 있지만, 가격 폭락 가능성을 고려하면 1.5배보다 더 높아야 한다는 견해도 있다.

금융위는 주요 은행의 여신기획 담당자들과 태스크포스(TF)를 꾸려 RTI 도입과 적정 담보비율을 논의한다.


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