어설픈 분양가 규제…또 부자만 웃는다

‘디에이치 자이 개포’도 로또청약 시세 밑돌아 당첨되면 6~7억 벌어 자기자금 없으면 청약 ‘그림의 떡’

서울시 강남구 개포8단지 공무원아파트를 재건축하는 ‘디에이치 자이 개포’가 ‘로또 청약’이 되면서 이른바 ‘돈 놓고 돈 먹기’식 투자열풍에 대한 우려가 높아지고 있다. 정부의 분양가 규제가 오히려 부자들의 부동산 투기를 부추긴다는 지적이다.

‘디에이치 자이 개포’의 일반분양분은 총 1996가구 중 1690가구다. 강남권 재건축 사업 최대 규모다. 전용면적별로 63㎡ 188가구, 73㎡ 238가구, 84㎡ 772가구 등 85㎡ 이하 중소형 면적이 71%를 차지한다. 오는 9일 견본주택을 연다. 분양가는 단위면적(3.3㎡)당 4160만원이다. 작년 9월 개포택지개발지구에 공급한 ‘래미안 강남포레스트와’와 같다.

KB부동산 시세정보에 따르면 단지가 들어서는 강남구 일원동의 3.3㎡당 아파트 매매가격은 작년 1분기 3102만원에서 올해 1분기 현재 3828만원으로 23.4% 상승했다. 시세를 고려하면 책정된 분양가가 높지 않다는 이야기다. 그러나 시장의 반응은 다르다.

강남구의 한 공인 관계자는 “2016년에 분양한 ‘래미안 블레스티지’ 전용 59㎡가 16억, 전용 84㎡가 20억을 호가한다”며 “책정된 분양가를 고려하면 ‘디에이치 자이 개포’의 같은 면적대가 각각 11억ㆍ15억 수준을 형성할 것으로 예상돼 6~7억원의 시세차익을 거둘 수 있다는 계산이 나온다”고 말했다.

1~2억원대 시세차익 기대감으로 40대 1의 1순위 경쟁률을 기록한 ‘래미안 강남포레스트’보다 수요 쏠림이 심할 것이란 전망이 나오는 이유다.

문제는 결국 초기자금이다. 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증이 어려워 목돈이 있어야 청약에 도전할 수 있어서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “자체 시공사 보증으로 분양가의 40% 대출을 알선해준다지만, 집값을 고려하면 사실상 목돈이 없는 무주택자에겐 언감생심”이라고 했다.

이미 온ㆍ오프라인에선 당첨률을 높이기 위한 전략이 잇따른다. 작년 8ㆍ2대책 이후 강화된 청약 1순위 요건으로 대형 타입의 경쟁률이 낮을 것이란 분석과 동ㆍ호수 계약이 취소된 미계약분을 노리는 것도 방법으로 제시된다. 선착순 또는 현장추첨으로 진행돼 청약통장이 필요 없기 때문이다.

양지영 R&C연구소장은 “입지, 규모, 브랜드 등을 볼 때 일원동의 랜드마크 단지로 발돋움할 것으로 보여 예상보다 높은 경쟁률을 보일 것”이라며 “단지가 크고 소규모 일반분양이 많아 당첨 가능성은 비교적 높다고 말할 수 있다”고 했다.

업계 한 관계자는 “당첨만 되면 몇억을 쥘 수 있어 ‘청약하지 않으면 바보’라는 이야기가 나오는 것”이라며 “주변 시세를 무시한 채 책정하는 분양가 상한제가 과연 무주택자를 위한 것인지 고민할 필요가 있다”고 꼬집었다.

정찬수 기자/