지난해 9·13 대책 이후 전국 아파트시장은 거래는 감소하고 가격은 하향안정되는 전형적인 하강국면을 지속하는 모양새다. 다만 서울 아파트시장만 호가 중심의 상승세가 이어지고 있다. 현재 서울 아파트가격은 지속가능한 수준일까?

아파트가격은 주식 등 여타 자산처럼 수급, 소득, 금리, 유동성, 정책, 심리 등 다양한 변수의 영향을 받게 된다. 특히 우리 국민은 주택을 주거 수단보다는 이재(理財) 수단으로 보고 의사결정을 하기 때문에 소득 등 근본변수에 좌우되는 실수요보다는 투기수요가 시장을 주도하는 경향이 뚜렷했다. 정책의 영향력이 그만큼 컸다.

앞으로 공급되는 아파트를 시가보다 아주 싸게 공급하고 심지어 1, 2기보다 입지여건이 좋은 신도시를 통해 대규모 주택을 공급하겠다는 정부정책에도 불구하고 시장 참가자들의 의사결정에는 아직까지 별 영향을 미치지 못하고 있는 상황이다.

이는 정책이 전달하고자 하는 신호를 부동산과 직간접 이해관계가 있는 교수, 부동산전문가 등이 미디어를 통해 왜곡전달시키고 있기 때문으로 보인다.

서울은 공급감소로 오를 수밖에 없다는 논리는 중층재건축에 의해 늘어나는 주택이 많지 않을 뿐더러 오히려 멸실충격이 더 크다는 점에서 설득력이 없다. 세계 어느나라가 수도에서 무분별하게 용적률을 높여 공급을 해결하는 정책을 쓰고 있는가? 세계의 저명한 도시계획학자들이 서울을 방문했을 때 현재의 고밀도 개발이 노후화되면 서울은 거대한 슬럼이 우려된다고 지적한 적이 있을 정도다.

더구나 집값이 소득 수준 등 다른 경제변수에 비해 과도하게 올라 거품이 형성되고 있다면 거품 붕괴 이후 경제에 미치는 충격은 너무 클 것이다. 이미 단 기간에 소득 상승 속도보다 집갑 상승 속도가 지나치게 빠른 데다 가계의 소득 수준에 대한 집값 비율(PIR)의 국제비교를 보더라도 평균적으로 매우 높은 수준이어서 구입부담능력이 한계에 이르렀다.

현재 서울의 아파트가격 상승은 맹목적인 자기실현적 기대심리에 기반하고 있기 때문에 실물경기 등 근본적인 여건이 개선되지 않을 경우 견고하게 굳어지기보다는 거품붕괴로 이어질 가능성이 큰 것으로 보인다.

장기적으로 국내외의 역사적인 경험을 되짚어 보더라도 집값이 적정 수준을 초과한 상태에서 실물경기가 뒷받침되지 못하면 결국 거품 해소 과정을 거치게 마련이다. 제로금리 상황임에도 불구하고 장기간 버블 붕괴 및 실물경기 침체의 악순환에 빠졌던 일본 사례는 타산지석이다.

수급상황을 보더라도 서울 등 수도권은 2~3년 전 분양경기 호황이 시차를 두고 입주물량 증가로 이어지는 데다 그 이후에는 3기 신도시에서 대규모 공급이 예정되어 있어 1, 2기 신도시 경우처럼 장기간 서울 집값 하락요인으로 작용할 것이다.

금융시장 여건도 집값에 부담을 줄 것이다. 이미 투기수요에 자금공급이 차단된 데다 세계경기가 미일 무역분쟁 해결로 상승반전할 것으로 예상되고 있어 금리가 하락보다는 상승전환할 가능성이 커 보인다.

거래투명화에 따른 세원 노출, 보유세 부담의 현실화, 실수요 위주의 주택공급정책 그리고 분양가 상한제 등의 투기수요 억제정책이 시차를 두고 주택시장에 안정효과를 가져올 것이다.

출산률 저하, 급속한 고령화 등 인구구조의 변화는 주택시장을 장기적으로 위축시키는 큰 요인이다. 현재 주택보급률이 포화인 상태에서 4인 가족 중심의 기존 아파트에 대한 수요는 점차 감소할 수밖에 없을 것이다.

이상 주택시장의 여러 변수를 고려할 때 현재 서울 아파트가격은 실수요만으로 지탱하기에는 한계가 있어 조만간 하락 전환할 것으로 예상된다.

문제는 서울 아파트가격이 하락세로 전환될 경우 장기화될 가능성이 큰 상황이라는 데 있다. 지금은 추가 상승보다는 장기하락에 따른 부작용을 걱정해야 할 상황으로 판단된다.