증시 오를 땐 취약 자산?…자산 45조 리츠, 명과 암

[헤럴드경제=최준선 기자] 저금리 기조 고착화와 주식시장 변동성 확대로 안전자산인 '리츠'(부동산투자회사, REITs)에 대한 관심이 급증하고 있다. 그러나 상장 리츠 주가가 급등하면서, 리츠 투자에 주의가 필요하다는 경고의 목소리도 동시에 높아지는 모습이다. 향후 주식시장 회복기에는 오히려 리츠가 취약자산이 될 수 있다는 우려가 대표적이다. 미국, 일본 등 리츠 선진국과 비교했을 때 기대감이 과도하게 반영돼 있다는 점도 주의해야 한다고 전문가들은 조언한다.

20일 이베스트투자증권에 따르면 지난 9월 기준 국내 전체 리츠 자산 규모는 약 45조원에 달한다. 이는 지난 2014년 15조원과 비교하면 3배 이상 늘어난 규모다. 같은 기간 설립 인가를 받은 리츠의 개수 또한 98개에서 200여개로 늘어났다. 상장 리츠가 전체 시장에서 차지하는 비중도 6.7%로, 역대 최고치를 기록 중이다.

리츠는 부동산 펀드와 동일하게 다수 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자 수단이다. 상장 리츠의 총수익률은 투자수익률과 배당수익률의 평균으로 계산되는데, 주가 변동에 따라 투자수익률이 떨어지더라도 배당에 의해 하방이 보강되는 특징이 있다. 당분간 저금리 기조가 지속될 것으로 예상되면서, 국고채 3년물 금리와 리츠 수익률이 역의 상관관계를 보이는 등 리츠의 안정성이 부각되고 있다. 정부가 리츠 설립 및 투자시 부과되는 세금 부담을 완화하는 방향으로 제도를 개선하고 있는 점도 긍정적이다.

그러나 최근 롯데리츠 등 상장 리츠들의 주가가 급등하면서 리츠 투자에 주의가 필요하다는 목소리도 나온다. 주식시장 회복기에는 배당수익률이 아니라 투자수익률이 중요한데, 투자수익률 악화로 리츠의 상대적 이점이 줄어들기 때문이다. 실제 지난 2016~2017년 일본과 미국의 증시 반등기에 배당을 포함한 리츠의 수익률이 주가지수를 크게 밑돌았다. 김세련 이베스트증권 연구원은 "상장 리츠들의 주가가 너무 단기에 급등했다는 점과 주식시장이 긍정적으로 선회할 경우 투자수익률이 악화될 수 있다는 점을 인지해야 한다"고 조언했다.

리츠가 향후 신규 자산을 편입할 때 생길 불확실성에도 대비해야 한다. 예컨대 롯데리츠의 경우 의결권을 보유하고 있지 않은 롯데쇼핑을 제외하고 나머지 50%의 투자자들이 주주총회를 통해 자산 편입을 결정한다. 주주들이 편입 반대 결정을 내릴 수도 있지만, 현실적으로 투자자 입장에서는 ▷해당 자산이 우량자산인지 아닌지 판단할 근거가 부족하고 ▷신규 자산 편입을 유보할 경우 당장 배당이 적게 발생하며 ▷그 결과 임대료 수익만 확보되면 부실자산으로 의심되더라도 편입에 찬성할 가능성이 높다. 기초자산을 제공하는 스폰서가 시장에 충분한 정보를 제공하는지 감시해야 하는 이유다.

국내 상장 리츠들의 밸류에이션(기업가치)이 크게 높아져 있다는 점도 신규 투자자들이 주의해야 할 점이다. 리츠의 밸류에이션 수준을 가늠할 수 있는 지표로는 FFO(Funds from operation)가 주로 활용된다. 전체 수익에서 감가상각과 자금유출을 고려한 금액으로서, 배당을 지급할 실질적 여력을 의미한다. 주가를 이 금액으로 나눌 경우 흔히 쓰이는 주가수익비율(PER)과 유사한 정보를 제공한다. 미국의 자산군별 리츠 P/FFO 추이를 살펴보면 대략 12~18배 범위로, 특히 경기 둔화를 마주한 리테일 자산의 경우 최근 역대 최저점인 6.7배까지 하락한 상황이다. 반면 한국에 상장된 3개 리츠는 모두 20배 이상으로 거래되고 있다.

김세련 연구원은 "상장 리츠의 성장 초기 단계인 만큼 밸류에이션 프리미엄 역시 정당하다고 판단한다"면서도 "현 시점에서는 미국 리테일 리츠처럼 경기 변동에 따라 주가가 하락할 위험 또한 함께 고려해야 할 것"이라고 말했다.