공공재개발 투자주의보…법개정 진행 중으로 불확실성 커 [부동산360]

[헤럴드경제=최정호·민상식 기자] 정부가 최근 주택공급 확대를 위해 8곳의 시범사업 후보지를 선정하는 등 공공재개발 사업추진에 속도를 내면서, 사업 기대감으로 해당 지역 부동산 가격이 들썩거리고 있다. 이들 구역은 최종 선정이 되기 전인데도 매물이 자취를 감췄다.

그러나 관련법 개정안이 통과되지 않은 데다 정비구역 지정 및 사업지 선정도 안된 상태여서 섣부른 투자는 위험하다는 지적이다.

정부는 투기자금 유입을 막기 위해 기존 구역을 토지거래허가구역으로 조속히 지정하고, 신규 구역의 경우 공고 이후 생긴 ‘지분 쪼개기’에는 입주권을 주지 않을 방침이다.

20일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 공공재개발은 도심 주택 공급을 위해 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 사업 공동 시행자로 참여해 사업 속도를 대폭 높이는 정비사업 방식이다.

용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용 제외 등의 인센티브를 줘 사업 추진이 지지부진했던 정비사업장의 큰 관심을 받았다. 공공재개발 후보지 공모에 참여한 사업지만 70곳에 달했다.

하지만 아직 법 개정이 진행 중으로 세부 조건이 확정되지 않아 투자에 주의가 필요하다는 지적이다. 공공재개발 정책의 근거가 될 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 국회 상임위 법안심사 소위에 계류하는 상태다.

공공재개발의 경우 어느 시점 주택 거래까지 입주권 대상이 될지는 도정법 개정 상황을 봐야 한다. 기존 도정법에 따르면 재개발은 관리처분인가 이후 거래부터 입주권을 부여받을 수 없고 현금 청산 대상이 된다.

서울시 관계자는 “관리처분인가까지 7~8년이 걸릴텐데 도정법 최종안을 확인해야 입주권 대상이 되는 거래 시점을 알 수 있을 것”이라고 말했다.

특히 입주권을 받기 위해서는 해당 건물 등기일이 ‘권리산정기준일’ 이전인지 확인해야 한다. 재개발 사업지의 경우 입주권을 많이 받기 위해 단독주택을 허물고 빌라를 짓는 등의 지분쪼개기가 성행하는데, 무분별한 지분쪼개기를 막기 위한 제도가 권리산정기준일이다.

최근 8곳의 후보지가 발표된 기존 정비구역의 권리산정일은 기존 정비구역지정일이다. 도정법은 정비구역 지정고시일을 권리산정일로 지정하고 있다. 공공재건축 후보지인 흑석2구역의 경우 지난 2008년 9월 11일 구역지정이 고시됐고, 이날 이후 지분쪼개기 한 주택 소유자에게는 입주권이 주어지지 않는다.

이번 후보지 선정은 지난해 9월 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데 검토·심사가 용이한 기존 정비구역 12곳을 대상으로 했다. 이들 구역은 사업성 부족 등으로 재개발 사업이 평균 10년 이상 정체됐다.

오는 3월 선정하는 신규구역 대상 공공재개발 후보지는 권리산정일을 공모공고일인 지난해 9월 21일로 고시할 계획이다. 이날 이후 신축된 빌라를 매수한 이들은 입주권을 받지 못하고 현금청산하게 된다는 의미다.

서울시 관계자는 “아직 공공재개발 정비구역지정 고시 전이라 권리산정기준일이 확정은 아니지만 발표한 대로 추진하고 있다”고 말했다.

국토부와 서울시는 공모에 참여한 신규구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해 구역 여건 등을 검토해 3월 말까지 공공재개발 후보지를 선정할 계획이다.

정부는 공공재개발 사업지의 투기자금 유입을 막기 위한 대책도 마련했다. 이번에 선정된 기존 정비구역에 대해서는 투기적인 거래가 발생하거나 땅값이 급격히 상승하는 것을 막기 위해 빠른 시일 내에 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 토지거래허가구역이 되면 실거주 외 목적으로 주택을 매수할 수 없고 지자체의 매수 허가를 받아야 한다.

국토부 관계자는 “현재 국회에 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하고 사업비·이주비 지원방안 등도 차질 없이 추진할 예정”이라고 말했다.

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