15년된 주말농장 양도세 417만→1725만원…“온국민 투기꾼으로 보냐”

경기 근교에서 주말농장을 운영하는 A씨는 요즘 땅을 팔아야 할지 고민이다. 정부가 지난달 발표한 투기 근절대책으로 내년부터는 양도소득세가 크게 오르기 때문이다. 15년 전 1억원에 매입한 이 땅의 현재 시세는 1억5000만원 정도로, 올해 처분하게 되면 세금이 417만원이지만 내년에 판다면 4배 이상인 1725만원을 내야 한다. A씨는 “서울에 살면서 주말농장용으로 땅을 사놓고 주말마다 취미 삼아 이것저것 키우는 재미로 지냈다”며 “나 같은 사람도 투기꾼 취급을 당하는 것 같아 답답하다”고 말했다.(해당 사례는 세무사의 조언을 얻어 재구성했다.)

정부의 3·29 투기 근절대책으로 주말농장용 농지를 보유한 타 지역 토지 보유자들이 패닉에 빠졌다. 현재 사업용으로 인정받는 1000㎡ 미만의 주말농장용 농지가 내년부터 비사업용으로 분류되면서 장기보유 특별공제 혜택이 사라지고 양도세도 중과되기 때문이다.

헤럴드경제가 신방수 세무법인 정상 세무사에 의뢰해 주말농장용 토지의 양도세를 계산한 결과, 내년부터 양도세가 수배 올라가는 땅이 대폭 늘어난다. 레저용으로 서울 근교 등지에 주말농장을 샀던 타 지역 거주자 상당수가 올해 안에 팔지 않으면 ‘양도세 폭탄’을 맞게 된다.

정부는 3·29 투기 근절대책을 통해 사실상 ‘직접 농사를 짓거나 나무를 키울 것이 아니라면 땅을 사지도, 보유하지도 말라’고 경고했다. 목적 외 토지 취득을 사실상 투기로 규정하고 이를 차단하겠다는 것이다.

정부는 비사업용 토지에 대한 양도세 중과세율을 10%포인트에서 20%포인트로 높이고 최대 30%인 장기보유 특별공제 혜택을 배제했다. 양도세 중과세율을 적용받지 않던 주말농장용 농지의 경우 사업용 토지에서 제외되면서 세금 증가폭이 더 커졌다.

앞선 A씨의 경우 양도차익 5000만원은 해당 토지 가격이 전국 평균 수준으로 변동됐다는 가정하에 산출된 값이다. 한국부동산원에 따르면 지난 15년간 전국 땅값은 해마다 평균 2.84% 올랐다.

땅값이 많이 올랐다면 세 부담은 더욱 늘어난다. 동일한 땅을 올해 3억원에 판다면 양도세로 3600만원을 내야 하지만 내년부터는 1억467만원으로 뛴다. 양도차익이 3억원일 때 납부세액은 올해 6540만원에서 내년 1억6847만원으로, 1억307만원 오른다.

신방수 세무사는 “주말농장은 내년 양도분부터 세 부담이 많이 늘어난다. 올해 12월 31일 이전에 양도하는 것이 유리하기에 매물로 나올 가능성이 크다”고 말했다.

상황이 이렇다 보니 토지주 사이에선 불만이 터져 나온다. 모든 땅 거래는 투기로, 국민은 투기꾼으로 몰아가는 ‘과잉 규제’라는 주장이다. 양도세 중과를 피해 땅을 내놓는다 한들 누가 사겠냐는 볼멘소리도 나온다.

정부는 이번 대책에서 토지 취득 규제도 강화했다. 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 자금조달계획서 제출을 의무화했고 농지법상 비농업인의 예외적 농지 소유 인정 사유를 엄격히 제한했다. 주말농장용 토지를 취득하려면 농업경영계획서의 일종인 ‘체험영농계획서’를 제출해야 한다.

전문가들은 거래절벽 현상이 나타나는 등 토지시장이 위축할 수 있다고 지적했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “과도한 규제가 정상적인 시장 기능까지 위축시킬까 우려된다”며 “토지 소유주를 투기꾼 취급해 선의의 취득자가 피해를 볼 가능성이 있다”고 말했다.

양도세 중과와 취득 규제로 거래절벽이 도래하면 피해가 농민에게 돌아갈 것이라는 우려도 나온다. 재정자립도가 열악한 지방정부는 주요 재정수입원인 취득세 등이 줄며 세수 확보에 어려움을 겪을 수도 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “농민은 노후생활 등을 위해 농지를 쉽게 팔도록 해달라는 요구가 많다”며 “시골 읍·면·동 지역의 농지는 세금 중과의 예외를 두는 방식 등을 도입할 필요가 있다”고 제언했다.

신태수 지존 대표는 “거래 입·출구를 막는 전략은 좋았으나 대상을 전 국민으로 확대했다는 점에서 ‘나무만 보고 숲을 보지 못한’ 대책”이라며 “개발 예정지를 중심으로 ‘핀셋 규제’를 해야 했다”고 했다.

한편 정부는 3·29대책에서 2년 미만의 단기 보유 토지에 대한 양도세도 기존 40~50%에서 60~70%로 대폭 높였다.

김은희 기자