전세난 대책은

전세난은 주택시장 구조변화와 밀접한 관련이 있는 것으로 분석되고 있다. KDI는 임대주택시장의 정책방향과 과제자료에서 전세에서 월세로의 수요 확대 유인요소로 소가족화ㆍ고령화 등도 월세수요를 부추기는 요인으로 지적했다.

따라서 2020년까지 월세 전환이 지속적으로 일어나 전세난은 구조적으로 계속될 공산이 크다. 현재 40% 수준에 못 미치는 월세 비중이 2018년에는 전세 비중과 동등해지고 이후 월세 비중이 커져 전세는 물론 월세 전환에 따른 특단의 대책마련이 시급한 상황이다(전월세 전환율이 6%일 때는 월세 비중이 더욱 당겨져 2017년 전세 비중과 동등해지고, 전환율이 8%일 때는 월세 전환이 지연돼 2019~2020년 월세와 전세 비중이 같아지는 것으로 추정).

이 같은 주택점유 환경변화에 순응하기 위해서는 전세난과 월세 증가에 대한 대책이 동시에 필요하다. 전세난 대응책으로는 재정난으로 역할 분담이 어려운 공공을 민간이 대신하는 방안이 절대 필요하다.

현재 총임대주택은 795만가구로 전체 가구의 45.8%(2010년 기준)에 이르고 있다. 이 가운데 공공임대가 77만가구로 전체 가구의 4.5%, 민간등록임대가 63만가구로 전체의 3.6%를 차지하고 있다. 미등록임대도 655만1000가구로 38%에 이르는 상황이다.

이를 감안하면 선진국 수준으로 공공임대주택을 확충하는 것 못지않게 민간임대사업 활성화를 위한 미등록가구의 제도권화, 세제지원 등 특단의 대책이 필요한 이유다. 아울러 여유자금을 주택시장에 유인, 시장대응력을 높이는 것이 최선이다. 외국의 임대주택 전문업체와 자금 유인도 적극 검토해봄직하다.

전세대출은 필연적으로 주택가격 대비 보증금 규모를 크게 하여 주택금융시장의 변동성을 확대시킬 위험성이 크다.

따라서 전세 중심의 금융과 세제지원의 방향 전환이 이뤄져야 한다. LTV 규제 역시 자산이 부족하고 소득이 있는 젊은 연령층, DTI 규제는 소득이 없고 자산이 있는 고령층에 제약성이 크게 나타나 연령별ㆍ소득별 신축적 운영이 필요하다. 아울러 임대수요자에 대한 권리 및 편익증진 등 서비스대책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다.

장용동 대기자/