기업형 주택관리업 내년 2월 본격 시행…전망 · 과제는

오피스텔 등 준주택까지 대상…양질의 임차인 선별 가능 안정적 수익 창출 높은 임대주택 비율·매매수요 지속적 감소…향후 관리시장 확대 전망 법인세 등 실질적 정부지원·혜택 사실상 전무…시장 활성화 걸림돌로

집주인과 건물주를 대신해서 세입자 관리는 물론 부동산 자산을 총체적으로 관리해주는 기업형 임대관리업이 내년 2월 새로 도입, 임대사업자는 물론 개인 임대자의 관심이 증폭되고 있다.

이미 신영에셋 등 5~6개 기존 부동산 관리전문업체가 기업형 주택임대관리업에 뛰어들 태세다. 여기에 개인 임대사업자 역시 기업형 관리업체에 맡기는 것이 안정적인 수익과 관리면에서 유리하다고 판단, 관련법 개정에 주목하고 있다. 임대관리업 도입을 주요 골자로 한 주택법 시행령 및 시행규칙 개정안 입법예고를 계기로 향후 임대관리업의 전망과 과제를 진단해본다.

▶관리업 대상에 고시원 노인복지주택, 오피스텔도 포함=주택임대관리업은 임대주택 수요 증가에 따른 종합서비스 제공과 민간 투자자의 임대시장 참여 유도, 임대인의 안정적 수익과 관리, 임차인의 공신력 있는 종합관리서비스 제공을 위해 새로 도입되는 부동산 업종이다.

따라서 주택임대관리업은 임대를 목적으로 하는 주택의 시설물 유지, 보수, 개량, 임대료 징수 및 임차인 관리, 그 밖에 임차인 주거편익을 위해 필요한 업무를 수행하게 된다. 업무를 보다 세분해보면 입주자 모집을 비롯해 보증금 관리, 임대료 징수, 시설물 유지보수, 임차인 관리, 계약 갱신 및 해지, 명도 및 퇴거 등이며 계약내용에 따라 회계, 법무, 재테크 등도 수행할 수 있다. 주택임대관리대상에는 일반주택은 물론 주거시설로 이용할 수 있는 고시원, 노인복지주택, 오피스텔 등 이른바 준주택이 포함된다. 빌려주는 모든 주택유형이 관리대상인 셈이다.

▶자기관리형 등 2가지 유형, 시장ㆍ군수ㆍ구청에 등록제로 운영=주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형 등 2가지로 구분된다. 자기관리형은 수백가구의 아파트나 고시원ㆍ오피스텔을 직접 빌려 임대사업을 하는 방식으로 임대인과 임대관리전문회사가 계약 당사자다. 300가구 이상일 경우 반드시 기업형 임대관리회사로 시ㆍ군ㆍ구에 등록해야 한다. 이때 자본금 5억원, 전문인력 3명을 보유해야 한다. 자칫 임차인 피해가 발생될 수 있어 보증상품에 의무가입해야 한다.

이에 반해 위탁관리형은 집주인으로부터 위탁받은 세입자 관리만을 대행해주는 유형으로 1000가구 이상 관리할 때는 마찬가지로 시ㆍ군ㆍ구에 반드시 등록해야 한다. 자본금 2억원, 전문인력 2명 보유로 자기관리형보다 다소 느슨하다. 자기관리형과 달리 위탁형은 대행수수료만 받는 개념이어서 공실 등에 따른 이익이나 손해 리스크가 전혀 없다. 전문인력이란 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등을 말하며 공히 등록 말소 후 2년이 지나지 않을 경우 재등록할 수 없다.

▶임대관리업자 정부 지원 혜택 거의 없어, 활성화 걸림돌=국가나 지방자치단체 및 공공기관장은 행정상 필요한 지원을 할 수 있도록 하고 있다. 또 자기관리형 주택임대관리업을 하는 임대관리업자는 임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 한 것으로 의제처리토록 하고 있다. 하지만 이 같은 지원은 형식에 그칠 뿐이다. 법인세 등 세제 및 설립 등 실질적 지원책이 전무하다. 주택임대관리업 도입 자체가 유명무실해질 공산이 없지 않다는 전망이 나오는 것도 이 때문이다. 직접 지원이 불가능하면 간접 지원을 통한 대안이라도 나와야 할 것으로 지적되고 있다. 일본은 지구가 임대주택 건설 시 토지 평가액이 낮아져 세제혜택을 받을 수 있도록 하고 있다. 관리감독권은 국토교통부 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 있으며, 이들이 업무, 재산 등을 검사할 수 있도록 규정하고 있다.

▶임대인, 편리성 많지만 소득 노출, 임차인 보증금 회수 안정적=주택임대관리업이 도입될 경우 임대인은 양질의 임차인을 물색할 수 있고 월세 등에 신경쓸 필요가 없다. 시설물 유지보수, 퇴거와 관련해서도 임차인과 대립하지 않아도 된다. 임차인 퇴거 시 완벽한 원상복구가 가능하고 임차인과의 분쟁 시 전문법률가가 자문, 해결해주기 때문이다. 절세 및 세무관리 역시 도움을 받아 경제적 이익효과가 크다. 하지만 부유층 임대사업자는 월세 소득이 고스란히 노출되기 때문에 기업형 주택임대관리회사에 맡길지는 의문이다. 강남권 임대사업자의 경우 수입이 훤하게 드러나 기피할 가능성이 크다. 임차인의 경우 시설유지보수에 전문적인 서비스를 받을 수 있고 즉각적인 조치가 가능하다. 임대차 계약 종료 시 보증금 회수불안이 전혀 없는 등 임대인의 횡포로부터 보호되는 장점을 지니고 있다. 임대차문화가 선진외국처럼 한 단계 진일보하는 효과가 있을 것으로 기대된다.

▶민간임대 41% 정도로 임대관리 전망 밝아, 거주 중심 의식전환도=우리의 임대구조를 보면 비율이 45.7%로 선진외국에 비해 높은 편이다. 일본은 35.8%, 미국 31.6%, 영국 31.9%, 프랑스 42.8% 등이다. 또 민간임대시장 비율도 우리는 41.4%를 차지하고 있으나 일본 26.9%, 미국 27.3%, 영국 14.8%, 프랑스는 19.4% 정도에 그치고 있다. 임대관리시장 형성이 유리하다는 얘기다. 또 비제도권 임대주택이 전체 주택의 37.7%에 달해 상대적으로 비중이 높은 편이다.

최근 임대사업자 수가 4만5000 정도로 크게 증가하고 있는 것도 여기에 근거한 것으로 보인다. 향후 매매수요가 전세수요로 전환되면서 매매시장보다 전월세시장에 관심이 많아질 것이다. 자가율 감소(53.8%), 내집마련 의지 비율 감소(72.8%) 등도 여기에 기인하고 있는 것으로 풀이된다. 월세가구 비중이 지속적으로 높아져 2012년 21.6%를 넘어선 것 등도 향후 임대관리업의 전망을 밝게 해준다.

ch100@heraldcorp.com

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