분당 · 일산 등 1기 신도시 최대수혜

중층 재건축 많은 강동도 반사이익 미분양없는 역세권·한강변도 유리

사선제한·일조권·용적률 기준… 지자체, 규제 탄력적용이 관건

직장인 정모(48) 씨에게 지금 살고 있는 경기도 성남시 분당구 야탑동의 전용면적 59m² 아파트는 애물단지다. 지은 지 오래돼 수도 배관이 낡아 녹물이 나오고, 주차장은 터무니없이 부족하다. 겨울엔 춥고, 여름엔 덥다. 1992년 준공해 아직 재건축을 할 조건은 안 된다. 리모델링을 했으면 좋겠는데 1억원 이상 분담금과 내려가는 집값을 생각하면 엄두가 나지 않는다.

정 씨와 같은 처지의 사람들에게 희소식이 날아왔다. 정부가 지은 지 15년 이상 지난 아파트를 대상으로 하는 공동주택 리모델링 활성화 방안을 내놓았기 때문이다.

정부는 리모델링 대상 아파트를 지금보다 3개 층 더 올리고, 가구 수를 기존보다 15%까지 늘려 일반 분양을 할 수 있도록 하는 ‘리모델링 수직 증축 허용 방안’을 내놓았다.

리모델링 추진단지마다 수백가구까지도 일반 분양이 가능해져 사업비에 보탤 수 있게 되면서 사업성이 크게 개선될 전망이다. 쌍용건설에 따르면 리모델링 단지에서 수직 증축을 통해 일반 분양을 최대 15%까지 하게 되면 단지별로 조합원 분담금이 최대 35%까지 줄어든다.

▶1기 신도시 등 400만가구 수혜 대상=리모델링은 준공한 지 15년만 지나면 추진할 수 있다. 따라서 분당과 일산 평촌 산본 등 1기 신도시를 비롯해 중층 재건축단지가 많은 서울 강남구와 강동구 등이 주요 수혜단지가 될 전망이다.

국토교통부는 2012년 말 기준으로 리모델링 가능 연한인 15년이 지난 아파트는 전국 약 400만가구에 달하며, 이 중 150만가구가 실제 사업을 추진할 것으로 내다봤다. 부동산114에 따르면 현재 수도권에서만 리모델링을 추진하는 단지가 36곳, 2만6067가구나 된다.

변수가 있긴 하다. 정부는 수직 증축 리모델링을 하는 기준으로 신축 당시의 ‘구조도면’이 있어야 한다는 기준을 포함시켰다. 하지만 범수도권공동주택리모델링연합회 등에 따르면 리모델링 추진단지의 상당수는 구조도면을 보유하지 않고 있다. 전학수 범수도권공동주택리모델링연합회장은 “개포동 대치아파트 등 우리가 파악한 대부분의 리모델링 추진단지는 ‘설계도면’만 있을 뿐, 구조도면은 없다”며 “구조도면이 없다고 평생 리모델링을 못하게 하는 것은 문제가 있다”고 강조했다. 그는 “이미 리모델링을 끝낸 단지 가운데 구조도면 없이도 성공적으로 안전하게 시공한 사례가 많다”며 “안전성을 확인할 수 있는 기술이 이미 있는 만큼, 합리적인 추가 방안을 내놓아야 한다”고 덧붙였다.

▶역세권ㆍ한강변 등 미분양 없는 지역 유리=정부가 내놓은 3층 수직 증축과 15% 일반 분양은 기본적인 조건이 충족돼야 가능하다. 일단 리모델링 일반 분양은 가구당 증축을 하고 남는 범위에서 가구 수를 늘려주는 ‘용적률 총량제’ 적용을 받는다.

정부는 기본적으로 85㎡ 이하 아파트는 기존 면적의 40% 이내, 85㎡ 초과는 30% 이내의 증축을 허용했다. 단지의 모든 가구에 이 기준을 적용할 때 늘어나는 용적률 범위 내에서만 일반 분양분을 만들 수 있다. 따라서 일반 분양을 15%까지 늘리려면 가구별로 허용된 증축 한도보다 작게 증축하는 가구가 많아야 한다. 여유가 생기는 면적만큼 일반 분양이 생기기 때문이다. 따라서 60m² 이하 아파트단지로 대부분 가구가 증축 허용 한도까지 늘려야 리모델링 효과를 볼 수 있는 곳이라면 일반 분양물량을 만들기 어렵다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “일반 분양을 많이 만들 수 있고 미분양 우려가 없는 서울 강남권 중대형 단지는 사업이 속도를 낼 가능성이 크지만, 주택 시장 상황이 좋지 않은 곳에서는 사업 추진이 지지부진할 수 있다”고 내다봤다.

▶선결 과제 많아=리모델링 시장 활성화를 위해서 넘어야 할 관문도 많다. 리모델링 시 가구 수 증가에 따른 도시ㆍ인구 과밀로 교통 시설 부족 등의 문제가 대표적이다. 정부는 특별시ㆍ광역시ㆍ50만명 이상 대도시는 리모델링 기본계획을 의무 수립해 이 같은 문제를 막도록 했다. 다만 지자체가 기본계획을 수립하면서 용적률 등 다른 규제를 강화한다면 리모델링 활성화 법안이 무력화할 수도 있다. 이근우 현대산업개발 부장은 “이미 사선 제한, 일조권 규제, 용적률 기준 등이 정해져 있어 리모델링 일반 분양이 15%까지 가능해졌다고 이를 다 누릴 수 있는 곳은 많지 않을 것”이라며 “지자체가 어떻게 합리적으로 용적률 기준 등을 정하느냐가 성공의 관건이 될 것”이라고 말했다.

재건축과 형평성 문제도 지적될 수 있다. 20~40년이 지나야 사업이 가능한 재건축 사업도 조합원 물량을 제외한 일반 분양물량이 10% 이하로 나오는 곳도 많다.

박일한 기자/