주택담보대출에 대한 가이드라인이 발표되자 대출 시장이 급랭하고 있다.

금융당국은 주택담보대출 증가에 따른 가계부채 폭증을 방지하기 위해 다양한 관리 방안을 시행할 예정이다. 또한 시중은행 및 보험사 등 금융사들도 주택 아파트담보대출금리 수준으로 점진적으로 가산하고 있다.

실제로 원금과 이자를 갚을 수 있는 객관적인 자료인 증빙소득 부분이 핵심이다. 지금까지는 주택담보대출금리 및 LTV 한도를 산정할 때 DTI 기준을 증빙소득 및 건강보험료 및 신용카드 사용내역 등으로 환산해서 추정하기에 수입이 없는 주부 및 무직자 등도 신규 담보대출이 가능했다. 이것을 근로소득원천징수영수증 및 소득금액증명원 등으로 부동산 담보대출금리 및 한도 등 조건을 엄격히 심사할 예정이다.

# 예외규정 : 2018년 12월31일 이전에 기존 은행에서 같은 금액 이하로 주택 아파트담보대출 최저금리 갈아타기 등을 희망하는 경우에는 비거치식 분할상환 대상이라도, 1회에 한해 거치기간을 최장 3년까지 설정할 수 있도록 '경과규정'을 적용한다.

시중은행의 대출 창구에는 간간히 바뀐 제도에 대한 문의 전화 만 올 뿐 신규 대출 신청자를 찾아보기 힘들었다.

이미 대출 수요자들이 가이드라인 발표 이전에 상당 부분 대출을 마친 것으로 보여지는 가운데, 내년 만기가 도래하는 주택담보대출이 39조원을 넘어서는 것으로 나타나 내년 이후 가계 부채 부실이 커지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

능력만큼 빌려 처음부터 나눠갚기에 초점이 맞춰진 정부의 새로운 가계부채 대책에도 위기는 유예됐을 뿐 사라지지 않았다는 평가다. 갚아야 할 시점을 연기해줬을 뿐 소득증가 등의 변수가 없는 한 당장 원금과 이자를 한꺼번에 내긴 부담스러울 수밖에 없기 때문이다.

내년부터 분할상환을 시작해야 하는 거치식 분할상환 대출은 27조 4000억원에 달한다. 2017년 만기가 되래하는 주담대도 28조4000억원나 된다.

정부의 거치기간 연장 결정으로 내년 만기가 돌아오는 주택담보대출자는 2018년까지 분할상환이 유예되지만 가계소득이 제자리걸음을 하면서 3년 후에도 이들의 상환능력이 좋아질 가능성이 크지 않다는 것이다. 당장 2019년 가계부채 폭탄이 터질 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

최근 이슈가 되고 있는 아파트담보대출금리비교서비스 뱅크_아파트(www.bank-apt.com) 의 장선영 공인중개사에 따르면 “실제 연 4%, 10년 상환 조건으로 2억 원을 빌린 대출자의 경우 현재는 한달에 이자 67만원만 내면 되지만 분할상환을 하게 되면 원금 167만원까지 더해 갚아야 하기 때문에 대출자들에게 큰 부담이 된다.” 고 우려를 보였다.

보통 담보대출이나 일반대출이 만기가 도래할 경우 연장계약을 통해 상환을 미룰 수 있지만, 경기가 악화되거나, 주택대출의 경우 집값이 하락하거나, 금융정책규제 등이 발생할 경우 만기 연장이 제대로 이뤄지지 않아 대출상환에 어려움이 발생할 수 있다.

이럴 경우에는 최대한 은행이나 금융기관의 전문가와 상담을 통해서 연장불가로 인한 대출연체나, 지연처분, 최악의 경우 경매절차가 진행되어 ‘하우스푸어’로 전락하지 않도록 노력해야 할 것이다.

최근 은행권의 아파트담보대출금리비교 현황정보를 제공하고 있는 뱅크-아파트의 관계자는 “현재 담보대출을 취급하고 있는 금융기관의 수도 수십여 군데이고, 은행담당자나 금융기관의 관계자를 찾아서 전문적인 상담을 받는 것도 시간적으로나 비용적으로 서민들에게 부담이 크기 때문에 이번에 나온 ‘금융상품 한눈에’ 서비스와 함께 금리비교사이트를 적극 활용하면 좀 더 쉽게 담보대출 만기 연장에 대한 부담을 덜 수 있을 것이다.” 라고 강조했다. 한국은행은 지난 14일 한은 본관에서 새해 첫 금융통화위원회를 열고 기준금리를 현 수준인 연 1.5%로 유지했다. 지난해 6월 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 내린 뒤 7개월째 동결조치다.

금통위의 이번 결정은 경기 회복세가 미약하고 대외적 불확실성이 높은 상황에서 금리를 동결하며 경기 상황을 지켜보자는 판단에 따른 것으로 풀이된다. 한국 경제를 둘러싼 대내외 환경은 기준금리 인상·인하 요인이 얽혀있다.

개별소비세 인하와 ‘코리아 블랙프라이데이’와 같이 지난해 정부가 추진했던 소비 진작책이 중단되면서 연초 ‘소비절벽’우려가 불거지고 있다. 게다가 중국 증시 불안이 세계 경제를 뒤흔들고 있고 저유가 여파로 신흥국의 경제 상황도 좋지 않아 수출 부진도 이어질 전망이다.

하지만 이런 경제상황을 고려해 기준금리를 내리기도 어려운 상황이다. 미국 연방준비제도(Fed)가 지난해 12월 기준금리를 올렸고 올해도 3~4차례 추가로 인상할 가능성이 크다. 이러면 한ㆍ미간 금리차가 좁혀져 자본유출 우려가 더 커진다. 1200조원에 이르는 가계부채도 부담이다.

이렇게 기준금리가 동결됨에 따라서 서민들은 당분간 금리인상에 따른 이자부담에 대한 우려는 떨칠 것으로 보인다.

아파트담보대출금리비교 정보사이트 토탈_뱅크(www.t-bank.kr) 의 관계자는 “금리인상우려는 계속 남아 있기 때문에 현재 이용 중인 가계부채(주택담보대출, 아파트담보대출, 신용대출, 자동차할부 등)의 대출금리를 매월마다 살펴보고, 내가 어떤 금리를 이용 중인지, 고정금리인지, 변동금리인지, 그리고 은행에서 금리인상은 없었는지 확인해보는 습관을 키우는것도 좋다.” 고 조언했다.

특히 은행의 주택 아파트담보대출금리는 ‘기준금리+가산금리(영업점마진금리)-할인금리’의 형태를 띄고 있는데, 여기서 기준금리로 최근 많이 쓰여 지는 게 ‘국고채금리 3년물’ 과 ‘코픽스금리’ 이다. 국고채 3년물금리는 통상 3년단기 고정금리 아파트담보대출의 기준금리로, 코픽스금리는 6개월연동 변동금리대출의 기준금리로 사용되어진다.

기준금리인하영향으로 코픽스금리도 최저치를 보이면서 은행들은 대출금액은 크면서 LTV는 적게 쓰는 안정자산고객을 더 유치하기 위해서 최저금리를 제시하고 있다.

한 은행별 아파트담보대출 금리비교 정보 사이트 의 조사에 따르면 현재 은행과 보험사의 변동금리 아파트담보대출금리를 비교해보니 최저금리는 A은행에서 판매하는 연 2.5%대가 제일 낮고, 3년단기 고정금리 대출의 금리를 비교해보니 B은행에서 판매하는 연2.7~2.9%대 가 제일 낮은 것으로 확인되었다.

아파트담보대출 금리비교 관계자는 “작년 한해만 금리비교서비스를 통해 최저금리은행으로 갈아타기를 마친 이용자들이 약 16만여명이상 되는 것으로 집계되었다.” 며, 올해는 그 이용자가 더 증가할 것으로 보인다면서, “미국의 기준금리인상으로 인한 깜짝 시중은행 금리반등우려가 있으니 현재 사용중인 주택담보대출, 부동산담보대출금리가 금리비교 후 적용금리보다 1%가량 높다면 지금이 갈아타기를 하는 최적의 타이밍이다.” 라고 강조했다.

한편 주택담보대출금리비교 서비스는 전 시중은행(국민은행, 신한은행, 우리은행, SC은행, 시티은행, 하나은행, 외환은행, IBK기업은행, NH농협은행 등)의 아파트담보대출금리를 비교해 볼 수 있고, 최저금리로 주택담보대출갈아타기에 필요한 금융사의 우대금리와 우대조건을 신용조회 없이 무료로 확인해볼 수 있다. 대출이자계산기, 대출한도조회, 심지어 주택금융공사 U보금자리론이나, 내 집 마련 디딤돌대출의 신청방법과 안내도 무료로 제공받을 수 있다.

온라인뉴스팀/