[헤럴드경제=정찬수 기자] 내년부터 전국에 70만여 가구의 집들이가 예정된 가운데 공급과잉 우려가 고개를 들고 있다. 단기간에 대규모 물량이 쏟아지면서 전ㆍ월세 시장에는 숨통이 트이겠지만, 미분양 증가 등 악영향에 대한 대비가 필요하다는 분석이다.

1일 부동산114에 따르면 2017년~2018년 전국 아파트 입주 예정 물량은 70만여 가구에 달할 전망이다. 2년 단기 입주물량으로는 1기 신도시가 조성된 90년대 이후 최대 규모다.

과거 사례를 보면 1기 신도시가 집중적으로 조성된 1994년~1995년과 1997년~1998년에 각각 82~83만가구가 쏟아졌다. 하지만 현 주택시장의 상황은 주택보급률이 70%~80% 수준이던 20년 전과는 대조적이다.

통계청 자료에 따르면 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%다. 1기 신도시가 조성되던 1995년의 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당 수준 개선됐다고 볼 수 있다. 또 전국은 2002년(101%)에, 수도권은 2010년(104%)에 평균 주택보급률이 100%를 넘어서며 양적 면에서 주택 부족 문제는 해소됐다고 풀이할 수 있다. 다만 지역별 양극화나 거주환경, 자가보유 수준 등 질적인 부분에선 해소가 안됐다는 지적이 잇따른다.

주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 양적인 면보다 질적인, 즉 거주 만족도 해소가 더 시급하다는 목소리가 크다. 내년부터 70만 가구의 입주가 예정되면서 초과 공급에 따른 소화불량 우려도 커진다. 윤지해 부동산114 선임연구원은 “주거만족도 개선은 과거 1기 신도시 조성 때처럼 물량으로 극복 가능한 것이 아니다”라며 “서울 등 일부 인기지역은 재건축ㆍ재개발로 인한 멸실주택이 늘면서 국지적 물량부족이 발생할 수 있으므로 물량에 따른 지역 안배가 필요하다”고 분석했다.

‘소화불량’ 우려는 과거 학습효과에서 내다볼 수 있다. 지난 2002년~2008년 당시 시장 확장으로 인한 밀어내기 분양이 급증하며 연평균 입주물량이 약 33만 가구가 쏟아졌다. 이후 글로벌 금융위기 여파로 준공(입주) 후 미분양은 2~3배 폭증했다. 할인 분양과 이로 인한 계약자 입주 거부, 청약 미달이 속출했다. 당시 단기간에 1만 가구 이상이 입주했던 잠실동 일대에서는 세입자를 구하지 못하는 사례도 발생했다.

발등에 불이 떨어진 건설사들은 미분양 해소에 팔을 걷었다. 에프터리빙, 프리리빙, 매매보장제 등 다양한 분양방식이 시장에 등장했다. 전세 계약자 명의의 담보대출과 분양 거부 위약금, 보증금 미반환 등 각종 사회문제도 꼬리를 물었다. 입주 시점에 분양가 이하로 떨어진 고급 단지 영향으로 ‘하우스푸어’ 문제가 대두됐다.

최근 한국개발연구원(KDI)등 국책연구기관이 나서서 내년 이후 미분양 물량 급증에 대한 우려감을 표한 이유다. 미분양주택의 선행지표인 청약경쟁률도 최근 2015년 대비 상대적으로 떨어지고 있다는 점도 공급과잉의 전조로 해석된다.

윤 연구원은 “주택담보대출 규제강화로 인해 규제가 덜한 분양시장으로 수요가 쏠리는 풍선효과에 대한 우려가 커지는 상황”이라며 “미래 특정 시점과 특정 지역의 공급 과잉과 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다”고 밝혔다.


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