“PF 자본확충, 사업비 절감·리스크 완화”…KDI, 제도 보완 촉구

[헤럴드경제=김용훈 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기의 핵심 요인으로 지적돼온 저자본 구조 문제를 해소하기 위해 자기자본 확충이 필수적이라는 실증 분석 결과가 국책연구기관에서 나왔다.

자기자본 비율을 높이면 분양 리스크가 완화될 뿐 아니라 사업비용도 절감되는 것으로 나타났다. 다만, 현행 제도의 실효성은 미흡해 보완이 필요하다는 지적이다.

22일 한국개발연구원(KDI)이 발표한 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에 따르면, 자기자본 비율을 현행 평균 3%에서 정부 목표치인 20%로 높일 경우 주거용 PF 사업장의 Exit 분양률은 약 13%포인트 줄어드는 것으로 분석됐다. 분양 실패로 사업이 부실화할 위험이 크게 낮아진다는 의미다.

또한 자기자본이 늘면 공사비·금융비·기타 비용이 줄어 총사업비가 평균 3108억원에서 2883억원으로 약 7.2% 감소하는 효과도 확인됐다. 특히 주거용 사업장은 총사업비가 11% 넘게 줄어드는 것으로 나타났다. KDI는 “시행사가 고신용 건설사 보증에 의존하지 않아도 돼 보증 프리미엄이 줄고, 이자 비용과 각종 수수료도 낮아진 결과”라고 설명했다.

하지만 현행 제도만으로는 자본확충 효과를 충분히 끌어내기 어렵다고 KDI는 지적했다. 황순주 선임연구위원은 ▷PF 대출 총액한도 규제를 저자본 사업장에만 적용 ▷우선주를 자기자본으로 인정 ▷토지 현물출자에 대한 양도세 이연 제도 상시화 ▷PFV(Project Finance Vehicle)에 대한 건전성 규제 도입 등을 보완책으로 제시했다.

특히 PFV는 대형 개발사업에서 광범위하게 활용되고 있지만, 프로젝트 리츠나 부동산 펀드와 달리 자기자본비율 규제와 감독이 전무해 ‘과도한 위험추구’의 수단으로 악용되고 있다는 점을 문제로 꼽았다. 황 연구위원은 “대규모 PF 사업의 저자본화를 막기 위해 PFV에도 점진적으로 건전성 규제를 도입해야 한다”고 강조했다.

정부는 지난해 말 PF 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올린다는 방침을 내놓은 바 있다. 그러나 이번 분석은 자본확충이 위기 완화와 비용 절감으로 이어진다는 실증적 근거를 제시했다는 점에서 향후 정책 추진에 중요한 참고가 될 전망이다.