사업비 100%까지 차입ㆍ수탁 분양대금 투입없이 개발가능 신탁계정대 충당금 더 쌓도록 금융위, 자산운용업규제 개선

[헤럴드경제=김나래 기자] 후분양 부동산신탁의 사업기회가 넓어졌다. 부동산신탁사는 분양대금 투입 없이 사업비 100%를 차입이나 금전신탁으로 조달할 수 있게 됐다. 대신 그동안 주먹구구로 운영됐던 건전성 규제가 대폭 강화된다.

금융위원회는 11일 내놓은 ‘현장 혁신형 자산운용 산업 규제 개선 방안‘에서 부동산신탁사 고유계정 차입과 위탁자 금전수탁을 합해 사업비의 100% 이내에서 조달할 수 있도록 자본시장법을 개정하겠다고 밝혔다. 현재는 부동산 개발신탁 시 회사 고유계정에서의 차입은 사업비의 70% 이내로, 부동산 위탁자의 금전수탁은 사업비의 15% 이내로 각각 제한한다. 금융당국은 이같은 규제로 분양률이 저조하거나, 분양이 없는 신탁사업(골프장, 물류시설 건설 등)은 원활한 사업비 조달에 한계가 있다고 판단했다.

박정훈 금융위 자본시장정책관은 “규제를 완화하면 분양대금의 사업비 투입 없이 후분양제 토지신탁을 시행할 수 있어 분양자들이 보호 받을 수 있을 것”이라고 설명했다.

후분양 지원신탁은 기존 선분양제와 달리 건축공정 60~80% 이상 시기에 분양을 수행하는 신탁이다.

그 대신 금융당국은 부동산신탁업자는 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금(신탁계정대)의 건전성 기준을 분양 경과기간과 분양률에 따라 분류토록 기준을 마련했다.

현재 부동산신탁업자의 신탁계정대는 사업장별로 공사 진행 사항에 따라 △정상 △요주의 △고정 등으로만 분류되고 있다. 공사진행이 더딘 사업장은 대손충당금을 많이 쌓아야 한다. 하지만 건전성 분류가 신탁사의 주관적 판단에 의해 결정되고 있어 충당금이 부족하게 적립되고 있는 것으로 금융당국은 판단했다. 이에따라 앞으로는 분양 후 3월~6월, 6월~12월, 12월~18월, 18월~24월, 24월 이상으로 분류해 각각 분양률 수준(%)에 따라 요주의와 고정 기준이 분류된다.

부동산신탁업자에 대한 재무건전성 규제도 강화된다. 현재는 부동산신탁업자의 순자본비율(NCR) 산정시 신탁계정대의 자산건전성과 상관없이 총액의 16%를 자기자본에서 차감한다. 신탁계정대의 건전성이 이보다 더 악화돼도 NCR에 충분히 반영되기 어렵다. 특히 2015년 이후 신탁보수율이 높은 책임준공확약형 토지관리신탁 영업방식이 증가하고 있지만 시공사 부도 등의 리스크가 NCR에 반영되지 못하고 있는 것으로 금융당국은 분석했다.

앞으로는 NCR 산정시 신탁계정대의 건전성에 따라 자기자본 차감 비율을 차등 적용하게 된다. 정상 및 요주의는 건전자산으로, 고정 이하는 부실자산으로 분류된다. 건전자산의 자기자본 차감비율은 현행 16%보다 완화되고 부실자산의 차감비율은 현재보다 강화된다.


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