공공재건축 선도사업엔 기부채납 비율 최소화

당정이 공공재건축에 대한 조합의 참여를 독려하기 위해 선도사업에선 기부채납 비율을 최소화하는 등 다양한 인센티브 방안을 추진 중이다.

현재 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 15개 재건축 조합이 공공재건축 사전 컨설팅을 신청한 가운데 이 같은 인센티브 방안이 실제 사업 신청을 끌어내는 유인책이 될지 주목된다.

26일 주택업계 등에 따르면 국토교통부는 공공재건축 선도사업에 참여하는 재건축 조합에 대해서는 기부채납받는 용적률을 최소화하는 방안을 서울시와 협의 중이다.

공공재건축은 정부가 8·4 공급대책을 통해 제시한 재건축 사업으로, 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행에 참여하고 용적률을 500%까지 늘려주되 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대나 공공분양을 지어 기부채납으로 환수하는 방식이다.

국토부는 초기 선도사업에 적극 참여하는 조합에는 최소인 50%의 기부채납 비율을 적용해주는 방안을 논의 중이다.

이와 함께 국토부는 조합으로부터 공공분양 주택을 기부채납받을 때 공사비를 표준형건축비 대신 기본형건축비를 적용해 더 비싼 값을 쳐 주는 방안도 추진한다.

기본형건축비는 표준형건축비의 1.6배가량 더 높아 조합 입장에선 수익성이 개선될 수 있다. 표준형건축비는 공공임대 아파트에 적용되는 건축비라면 기본형건축비는 민간아파트에 적용되는 기준이다.

정부는 8·4 대책에서 공공재건축에서 용적률 인센티브의 대가로 장기 공공임대만 받는 게 아니라 그 절반까지 공공분양 주택으로 받을 수 있도록 했다.

용적률 인센티브의 대가로 공공분양 주택을 받을 때는 공공임대보다 더 높은 가격을 인정해준다는 것이기에, 이 사업에 참여하는 조합은 웬만하면 기부채납하는 주택의 절반까지 꽉 채워서 공공분양으로 공급할 것으로 보인다.

공공재건축 사업 구역으로 지정되면 특별건축구역으로 자동 지정해 주는 방안도 검토되고 있다.

특별건축구역은 건축법에 규정된 특례로서 인동 간격과 조경, 일조권 등 각종 규제를 완화해주는 제도다. 특별건축구역 혜택을 받으면 조합은 좀 더 차별화된 디자인의 아파트 단지를 설계할 수 있게 된다.

조합들은 그동안 공공재건축 방안에 대해 낮은 사업성 등을 이유로 참여에 미온적이었다.

하지만 선도사업에는 기부채납 비율을 최소화(50%)해주고 공공분양 주택 인수시 기본형건축비를 적용해주는 등 인센티브가 제공됨에 따라 수익성을 다시 계산해볼 여지가 생겼다.

공공재건축은 층수 규제가 50층까지 완화되는데, 특별건축구역으로 지정돼 인동 간격 규제까지 풀리면 더욱 세련된 지역 랜드마크 단지를 지을 수 있게 된다.

이같은 인센티브는 조만간 더불어민주당 천준호 의원실이 대표 발의할 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 담길 예정이다.

민상식 기자