주택시장 옥죄니…상가·빌딩·토지로 눈 돌리는 투자자들

부동산 시장에서 돈의 흐름이 바뀌고 있다. 주택은 거주를 위한 ‘똘똘한 한 채’로, 나머지 돈은 오피스텔이나 상가, 빌딩, 토지로 향하고 있다는 분석이다. 정부가 주택시장을 강하게 규제한 영향으로 풀이된다.

3일 KB금융지주 경영연구소의 ‘오피스텔 시장 동향’에 따르면 올해 1분기 오피스텔 매매는 지난해 같은 기간보다 47%가 늘었다. KB 오피스텔 시세지수도 6월 기준 117.9로 기준점인 2019년 1월의 100 대비 17.9% 높은 수준을 기록했다.

가격도 상승세다. 지역별로 보면 수도권의 오피스텔 평균 가격은 지난해 같은 기간 대비 3400만원 오른 2억6000만원으로 집계됐다. 5개 광역시도 2400만원 상승한 1억8000만원이다.

토지 거래 흐름도 비슷하다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전국 땅값은 2.02% 올랐다. 지난해 같은 기간보다 상승률이 0.30%포인트 확대됐다. 역대급 상승세를 보인 지난해 하반기보다도 0.10%포인트 높은 수치다. 같은 기간 토지 거래량(건축물 부속 토지 포함)은 약 174만4000필지로 작년 동기(약 167만6000필지) 대비 4.1% 늘어난 것으로 확인됐다.

이는 토지를 포함한 상업용 부동산이 주택을 대체할 부동산 투자 수단으로 떠오르고 있다는 의미로 읽힌다.

실제 하나금융연구소가 발표한 ‘2021년 부자들의 자산관리 트렌드’에 따르면 주택은 실거주용으로 투자자산 비중을 낮추는 반면 기타 부동산의 비중은 높이는 것으로 나타났다. 응답자들의 부동산 중 주택이 차지하는 비중은 52%였다. 거주용이 41%로 대부분을 차지했으며 투자용은 11%였다. 투자는 상업용 부동산 34%, 토지 14% 등으로 분배하고 있는 것으로 파악됐다.

빌딩시장으로 돈이 몰리고 있는 것도 같은 차원이다. 부동산정보업체 리얼투데이가 국토부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과 올해 1~6월 서울에서 거래된 상업·업무용 부동산은 1만293건으로 지난해 7908건 대비 30% 늘었다.

거래금액 상승 폭은 더욱 컸다. 밸류맵 분석에 따르면 올해 상반기 서울의 빌딩 거래금액은 19조3540억원으로 지난해 같은 기간(9조7291억원)의 두 배가 넘는다. 거래량이 늘어난 데다 빌딩 가격까지 크게 뛰면서 전체적인 거래금액이 큰 폭으로 늘어난 것이다.

업계는 주택시장 규제를 피해 상업용 부동산으로 자금이 유입되고 있다고 분석한다. 보유세·양도세 인상을 피해 주택을 팔고 오피스텔, 상가, 땅, 꼬마빌딩 등으로 갈아타는 다주택자가 늘어났다는 설명이다.

정부는 지난해 수도권 전역을 규제 지역으로 정한 데 이어 지방 주요도시로 규제 대상을 빠르게 확대해가고 있다. 다주택자에 대한 세금 부담도 늘어나는 추세다. 지난해 8월 다주택자의 취득세율은 1~3%에서 최고 12%까지 크게 올랐다. 올해 6월부터는 양도소득세 중과세율이 ‘10~20%포인트’에서 ‘20~30%포인트’로 인상됐다.

이런 가운데 여당인 더불어민주당은 2023년부터 다주택 보유기간을 양도세 장기보유특별공제를 위한 보유·거주기간 산정에서 제외하는 등 세 혜택을 축소하기로 했다. 사실상 다주택자에 대한 세금 부담이 늘어나는 조치로 집을 처분하고 1주택자가 되라는 메시지로 읽힌다.

정부가 다주택자에 대한 압박 수위는 낮추지 않고 있는 만큼 투자자금이 주택 대신 상업용 부동산으로 집중되는 현상은 당분간 이어질 것으로 보인다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “유동성 증가로 부동산 자산에 대한 투자가 전반적으로 늘어난 상황에서 정부의 규제로 주택시장 투자가 사실상 막히면서 토지·빌딩 시장으로 자금이 유입되고 있다”고 말했다.