서울시 상업공간 수급 불균형 ‘노란불’

서울에 상업공간이 우후죽순 늘어 2000년부터 2019년 사이 60% 확대된 것으로 나타났다. 반면 장래 인구 추계로 미뤄 2045년에 상업공간 수요는 현재의 절반에도 미치지 못할 것으로 예측됐다.

다주택자에 대한 세금 중과 등으로 인해 주택에서 상가로의 용도변경 사례는 늘고 있는데, 코로나19 사태 이후 수요자의 오프라인 매장 선호는 떨어져 앞으로 상업공간의 심한 수급 불균형이 초래될 것이란 전망이다.

7일 서울연구원 ‘서울시 상업공간 수급현황과 입지행태 분석’ 보고서를 보면 과세대장 기준 상업공간 재고량은 2019년 8000만㎡로, 2000년 5000만㎡에서 20년 간 3000만㎡(60%) 증가했다.

상업공간은 특히 주거를 근린생활시설 등 용도변경하는 경우가 증가 추세여서 주목된다. 2015~2019년에 이렇게 다른 용도에서 상업용도로 변경해 공급된 상업공간은 약 70만㎡다. 이 기간 늘어난 상업공간의 42.9%를 차지한다. 연남동, 합정동, 망원동 등 저층 주거밀집지역에서 1층을 카페나 음식점으로 개조하고 이것이 점차 골목상권으로 발달한 사례가 대표적이다.

용도지역별로 제2종 일반주거지에서 상업용도로 변경한 건축물이 1100여개로 가장 많았다.

상업공간은 신축을 통해서도 2015~2019년에 매해 약 80만㎡ 공급됐다. 멸실되는 공간을 빼면 매해 30만㎡가 신규 공급됐다.

공급과 달리 상업공간의 수요는 급격하게 줄고 있으며 앞으로는 더 암울하다. 온라인 쇼핑에 민감한 소매업만 봤을 때 유인 매장의 소매매출액에 근거해 필요한 상업공간 면적은 2020년 218만㎡이며, 이는 꾸준히 감소해 2025년에는 64만여㎡로, 2020년 대비 29.6%에 불과할 것으로 예측됐다.

가장 큰 원인은 인구감소가 지목됐다. 2020년 950만 명인 서울 인구는 2047년에 최소 60만명이 감소해 900만명 밑으로 떨어지며, 많게는 20%까지 줄어 767만 명에 그칠 것이란 전망이다. 이 밖에도 인구 고령화, 1인 가구 증가와 가구원 수의 감소, 저성장 고착화, 최저임금의 상승, 임대료 증가, 온라인 쇼핑문화 확산 등이 복합적으로 영향을 미칠 것이란 분석이다.

실제로 최저임금 상승, 임대료 증가, 매출 원가 인상 등의 영향으로 오프라인 소매점의 단위면적 당 필요한 요구매출액은 2006년 540만 원에서 2016년 857만 원으로 10년 간 58.7% 늘었다.

앞으로 상업공간 수급 불균형과 수요변화에 따른 토지의 탄력적 이용을 위해 제도 변화가 선행되어야할 것으로 진단됐다.

보고서는 “토지의 가장 유효한 이용을 위해 시장이 자율적으로 용도를 변경할 수 있어야 하는데, 상업공간은 다른 용도로 쉽게 변경해 사용하는 것이 어렵다”며 “정온한 도시환경을 위해 특화상업지를 유지 관리하려면 정책적·제도적 관리가 필요하다”고 짚었다. 보고서는 또한 “상업공간이 밀집돼 상권이 형성되는 곳은 용도지역 등 지역 특성에 따라 입지 선택이나 공급 방식이 상이하다”며 “이러한 시장 생리를 감안해 상업지의 유형별 관리 방향을 달리 마련할 필요가 있다”고 지적했다. 한지숙 기자