인천 원도심 개발, 주거·일자리 살리는 ‘인천형 복합개발’ 필요

[헤럴드경제(인천)=이홍석 기자]인천 원도심의 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위한 도심 복합개발이 실효성을 거두려면 인천의 지역 특성을 반영한 별도의 사업관리 체계를 마련해야 한다는 연구 결과가 나왔다.

인천연구원은 2026년 정책연구과제로 수행한 ‘인천광역시 도심 복합개발 사업체계 구축 방안’ 연구 결과를 통해 도심 복합개발의 원활한 추진을 위해 규제 특례와 공공기여, 사업성 등을 종합적으로 검토할 수 있는 ‘인천형 사업체계’가 필요하다고 제안했다.

도심 복합개발은 역세권의 노후지역이나 준공업지역 등을 대상으로 주거·상업·업무 기능을 한곳에 결합한 복합거점을 조성하고 각종 규제 특례를 활용해 사업 속도를 높이면서 주택 공급을 확대하기 위해 도입된 제도다.

현재 도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행과 인천광역시 도심 복합개발 지원에 관한 조례 제정으로 제도적 기반은 갖춰졌다.

그러나 연구원은 규제 완화에 따른 사업성 확보와 공공기여 수준을 정교하게 연계하지 않을 경우 사업 추진 과정에서 의사결정이 지연되거나 지역별 적용 기준이 달라지는 등의 문제가 발생할 수 있다고 지적했다.

사업 유형·입지별 차등 기준 제안

특히 민간 사업자가 제안하는 사업의 경우 규제 특례가 개발이익을 높이는 수단으로만 활용될 가능성을 경계해야 한다는 분석이다.

연구원은 민간 전문기관의 창의성과 전문성을 활용할 수 있고 용적률 인센티브와 도시혁신구역 지정을 연계할 수 있다는 점에서 도심 복합개발이 기존 정비사업과 차별화된 장점을 갖고 있다고 평가했다.

다만, 특례 제공에 따른 개발이익이 지역사회에 적절히 환원될 수 있도록 공공성과 사업성을 함께 관리하는 장치가 필요하다고 분석했다.

인천의 경우 획일적인 공공기여 기준을 적용하기 어렵다는 점도 주요 과제로 꼽혔다.

용도지역을 변경할 경우 사업자에게 상당한 공공기여 부담이 발생할 수 있는 만큼, 사업의 입지와 유형, 기존 용도지역, 주거·상업·업무 등 복합기능 확보 여부 등을 종합적으로 반영해 공공기여 수준을 차등 적용할 필요가 있다는 것이다.

연구원은 이를 위해 ▷규제 특례와 공공기여 운영기준 마련 ▷사전검토 체계 및 체크리스트 구축 ▷사전검토 운영위원회 운영 ▷복합개발사업 지원기구 구성 등을 구체적인 실행 방안으로 제시했다.

규제 특례와 공공기여 균형 관리해야

사업 유형에 따른 차별화된 접근도 필요하다고 제안했다.

성장거점형 사업은 공공이 주도하는 선도사업으로 추진해 사업 모델을 발굴하고 주거 중심의 역세권 개발은 민간의 자율성과 창의성을 최대한 활용하는 방식이 바람직하다는 설명이다.

반면 준공업지역은 개발이익의 사유화나 산업기능의 약화를 막기 위해 공공의 관리·조정 기능을 강화해야 한다고 분석했다.

단순히 주거시설을 늘리는 방식으로 사업이 진행될 경우 기존 산업기반이 훼손될 수 있는 만큼 산업 기능을 유지하면서 복합개발을 추진해야 한다는 것이다.

무분별한 민간 제안으로 행정력이 소모되거나 특혜 논란이 발생하는 것을 막기 위한 절차 개선도 제안됐다.

연구원은 군·구가 사업 제안 단계에서 기본적인 행정요건을 먼저 확인하고 이후 인천시와 전문 지원기구가 법적·기술적 검토를 진행하는 ‘투트랙 사전검토 체계’를 구축할 필요가 있다고 밝혔다.

민간 사업자에게 예측 가능한 사업 추진 환경 제공

이를 통해 사업성이 낮거나 요건을 충족하지 못하는 사업을 초기 단계에서 걸러내 행정 효율성을 높이는 동시에, 민간 사업자에게는 예측 가능한 사업 추진 환경을 제공할 수 있다는 설명이다.

신형준 인천연구원 부연구위원은 “도심 복합개발이 인천 원도심의 공간 재구조화와 주거공급 확대에 기여하기 위해서는 규제 특례와 공공기여를 균형 있게 관리할 수 있는 사업체계가 선행돼야 한다”고 말했다.

이어 “인천형 선도사업을 발굴하고 전문 지원기구와 협력해 제도의 실행력을 높일 필요가 있다”고 강조했다.

한편 인천시는 연구원의 제안을 바탕으로 지역별 특성을 반영한 사업관리 기준과 지원체계를 마련할 경우 원도심 재생과 주택 공급을 동시에 추진할 수 있는 새로운 도시개발 모델을 구축할 수 있을지 주목된다.