HUG에 전세금 3억 맡기면 月109만원…안심신탁 약정액 1조 돌파 [부동산360]

[헤럴드경제=윤승현·신혜원 기자] 정부가 새롭게 추진하는 ‘전월세 안심신탁사업’ 약정 규모가 1조원을 돌파한 것으로 집계됐다.

최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장은 16일 오후 서울 영등포구 FKI타워에서 열린 ‘전월세 안정화를 위한 정책 토론회’에서 “현재 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택과 신탁관리회사(AMC) 등을 비롯해 안심신탁사업 약정 규모가 1조원을 돌파했고, 잠재적으로 2~3조원을 확보한 상태”라며 이같이 밝혔다.

이날 최 사장은 전월세 안심신탁사업의 개요와 혜택 등에 대해 설명했다. 전월세 안심신탁은 HUG-임대인-임차인 간 3자 약정을 통해 시중 월세 매물을 전세로 공급하는 제도다. 전월세안정화기구인 HUG가 임차인의 전세금을 받아 펀드를 운용하고, 그 수익으로 임대인에게 매달 고정 금액을 지급하는 방식이다. 주택공급 활성화펀드 재원은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 투자해 주택공급 확대에 이바지할 방침이다.

최 사장은 “지금의 전세 보증은 사후 구제 방식이지만, 안심신탁은 원천적으로 전세금을 보호해 사고율 0%를 기록할 수 있는 사전 예방 제도”라며 “임차인과 임대인, 국민·시장 모두 혜택을 누릴 수 있다”고 강조했다.

자율 참여인 만큼 임대인과 임차인의 가입이 사업 안착의 최우선 조건이다. 특히 임대인의 경우 전세금을 HUG에 맡기면 유동성이 크게 감소해 실질적인 혜택이 요구된다.

최 사장은 “연 4.35% 수준의 수익률이 유력하며, 임대보증금보증 가입 의무가 면제돼 수수료 부담도 줄어든다”고 설명했다. 일례로 임대인이 전세보증금 3억원을 HUG에 신탁하면 월세 개념으로 약 109만원씩 받을 수 있게 된다. 아울러 근저당이 설정된 주택도 안심신탁에 가입할 수 있어 참여자 모집이 수월해질 것이라는 게 HUG의 설명이다.

현행 14%인 임대소득세를 낮추는 방안도 추진 중이다. 최 사장은 “(감면에 대해) 재정경제부 등과 합의를 봤다”며 “아직 구체적인 수치가 확정되진 않았지만, 한 자릿수가 유력하다”고 밝혔다. 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우, 신탁 수익과 더불어 연 1~3% 주택연금도 그대로 수령할 수 있다.

법인 건설임대사업자의 안심신탁 가입에 따른 유동성 축소 부담은 모기지보증 지원으로 해소할 방침이다. 기존 감정가의 60%인 모기지보증 한도를 70~75%까지 높여 원활한 자금조달을 지원하는 안을 검토 중이다. 4년간 받을 월세를 채권화해 증권시장에서 유동화하는 안도 고려하고 있다.

임차인의 경우 전세사고 차단·주거비 경감을 누릴 수 있고, 더불어 저리 대출도 지원된다. 최 사장은 “시중 은행과 협의를 통해 안심신탁 가입 임차인 전용 전세금 저리 대출을 출시할 계획”이라 밝혔다.

발제에 이어 진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수가 좌장을 맡아 진행된 토론에서는 이달 말 임대인·임차인 모집을 앞둔 안심신탁에 대한 기대와 우려의 목소리가 교차했다.

김종언 대한주택건설협회 정책관리본부장은 “회원사 사이에서 안심신탁이 향후 의무화되는 것 아니냐는 우려가 꾸준히 제기되고 있다”며 “안정적인 수익률 보장과 자금 확보 사이에서 사업자가 자율적으로 선택할 수 있도록 원칙이 자율 가입 원칙이 유지돼야 할 것”이라 말했다.

이어 다주택자 규제와의 충돌도 완화할 필요성이 있다고 주장했다. 김 본부장은 “안심신탁 가입 조건으로 비아파트 주택을 매입할 경우 취득세·양도세 산정 시 주택 수 예외, 종부세 합산 배제 등 세제 지원이 필요하다”고 제안했다.

이단비 전세사기피해자대책위 위원장은 “임차인 수요는 높겠지만, 실제 시장에서 공급되는 안심전세 매물이 극히 제한적이라면 아무리 안전한 제도라도 의미가 없다”며 “장기 참여 임대인에게 추가 혜택을 제공한다면 장기적인 전세 공급 구조로 자리잡을 수 있다”고 덧붙였다.

보증금 운용 과정에서 발생할 수 있는 손실에 대한 우려도 제기됐다. 이에 최 사장은 “HUG가 보증을 선 PF사업장에 한해 대출하는 것”이라며 “지난 2013년부터 50조원 넘게 보증을 섰지만, 사고율은 0.8%에 불과하다”고 설명했다. 이어 “만일 원금을 모두 잃는 사태가 발생하더라도 궁극적인 책임은 국가가 질 것”이라 강조했다.

한편 HUG는 오는 22일 현판식을 열고 전월세안정화기구를 출범한다. 9월 말부터 임대인·임차인을 모집하고 내년 1월부터 계약과 입주를 진행할 계획이다. 주택공급활성화펀드는 올해 12월까지 위탁 금융사를 선정한 뒤 내년부터 투자자 모집 및 본격 가동에 착수한다.

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